[แชร์เทคนิค] ทำธุรกิจบ้านเช่า ง่ายกว่าที่คิด . . .

แชร์เพื่อนเลย


    วันนี้ขอแชร์ ข้อมูล ด้านอสังหาฯ ในเรื่องราวการทำธุรกิจบ้านเช่าครับ …

    ผมพอจะมีบ้านปล่อยให้เช่าอยู่บ้างถึงแม้ไม่ได้มากมายหรือใหญ่โตอะไร แต่ก็อยากจะแชร์ 555+ …[^,^]…

    บทความนี้ผมขอแชร์ “เทคนิคที่ผมใช้” ถ้าเห็นว่ามีประโยชน์เก็บไปใช้ได้เลย

    เทคนิคเหล่านี้มันเกิดจากประสบการณ์ที่สะสมบ้านเช่ามาบ้าง
    ครอบครัวผมมีบ้านเช่าในครอบครองอยู่สิบกว่าหลัง (ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว)

    >>>> บทความนี้เป็นการแชร์ประสบการณ์โปรดใช้วิจารณญาณ <<<<

     

    เตรียมตัว เตรียมใจ และเตรียมทุน

     

    เตรียมตัวโดยกาลับสมองก่อนเลย
    ก่อนจะทำธุรกิจใดๆสิ่งแรกที่ต้องมีคือ ความรู้ในเรื่องของธุรกิจ นั้นๆเป็นอย่างดี
    ความรู้ที่ต้องมีเช่น การดูทำเล ภาษี ให้เช่าแบบไหนเรียกว่ากำไรแบบไหนขาดทุน

     

    ผมแนะนำหนังสือชุดหนึ่งครับ ไปจัดมานั่งอ่านกันได้ หนังสือของ อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์ ท่านเขียนสรุปได้อ่านเข้าใจง่ายมากๆครับ

     

    ถ้าเริ่มเลยก็อ่านเล่มนี้ก่อน “ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ” ปกขาว รูปขวาล่าง
    อ่านจบชุดนี้เสร็จปั๊ป อย่าว่าแต่บ้านเช่าเลยครับทำโครงการสร้างขายยังไหว 5555+

    ถัดมาคือ เตรียมใจ

    ธุรกิจบ้านเช่านี้เป็นธุรกิจลักษณะ ช้ า ๆ เ ฉื่ อ ย ๆ เ ก็ บ ไ ป เ รื่ อ ย ๆ แต่ ย า ว น า น

    โดยมากมักไม่หวือหว่า ถ้าจะเน้น รวยรวดเร็วนี่ท่าจะยากส์สักนิด

    แต่ถ้า เ น้ น ทำ น า น ๆ อ ด ท น มุ่ ง มั่ น ทำ ไ ป เ รื่ อ ย ๆ รั บ ร อ ง ร ว ย 5555+

     

    กายพร้อม ใจพร้อม ก็ต้องเตรียมทุน

    สิ่งที่ต้องมีอีกสิ่งหนึ่งตามมาติดคือ ต้องมีทุน ทุนจะมากจะน้อยขึ้นอยู่กับธุรกิจนั้นๆ
    กล่าวถึงเรื่องเงินทุนของกิจการบ้านเช่า หลายๆท่าน อาจนึกถึงต้องใช้ทุนที่สูง เพราะราคาบ้านโดยมากมักจะมีราคาสูง

     

    ผมขอเรียนว่า ไม่เสมอไปครับ
    ผมเจอการลงทุนบ้านเช่าที่ยอดเยี่ยม โดยใช้เงินลงทุนไม่ถึง 50,000 บาท แล้วฟลุ๊คจับได้มาหลายหลังเหมือนกัน…[^_^]…

     

    เมื่อมีความรู้ที่อัดแน่นถึงใจแล้ว เอามือตบกระเป๋าสตางค์ว่าเสียงแน่นขนาดไหน
    ถ้าตบแล้วเสียงทุ้มดังแน่นแสดงว่ามีเงินทุนแล้ว 555+

     

    ความรู้พร้อม ทุนก็พร้อม ก็ได้เวลาลงสนามแล้ว

    ลงสนามสิ่งที่ต้องทำคือ…

     

    มองหาบ้าน  หรืออสังหาฯ ที่สนใจ

     

    มองอย่างไร?

     

    อสังหาฯให้เช่ามีมากมายหลายรูปแบบตามแต่เงินทุนและความนิยมส่วนตัว
    ที่เปล่า คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ หรือแม้แต่คีออส

     

    เทคนิคผมคือ มองหาในสิ่งที่เราเข้าใจมันมากที่สุด

     

    เข้าใจสภาพแวดล้อม เข้าใจทำเล เข้าใจรูปแบบการทำเงิน เข้าใจลักษณะผู้เช่า ฯลฯ
    ที่สำคัญต้องเข้าใจเงินในกระเป๋าเราด้วย
    เริ่มทำงานใหม่ๆ เพิ่มสะสมเงินทุน เงินทุนมาแบบบางเฉียบแต่สนใจทำโกดังให้เช่า
    อย่างนี้จะออกอาการหืดขึ้นคอได้

     

    เล็งบ้านมือหนึ่ง หรือ มือสองดี?
    จากประสบการณ์ บ้านมือหนึ่งหาถูกยากหน่อยเพราะโดยมาราคาจะเป็นราคาตลาด

     

    บ้านมือสองมีโอกาสควานหาราคาถูกๆได้มากกว่า

     

    ตัวผมอยู่ต่างจังหวัด

    -คอนโดแถวนี้ก็มีบ้างแต่ผมคิดว่ามัน “แพง” เกินไปถ้าเทียบกับบ้านแนวราบ

    -ผมจะไปจับอาคารพาณิชย์ให้เช่า พี่สตางค์แกก็คงบอกว่า “ไม่ไหวจะเคลียร์”

    -โกดังแค่ไปยืนมอง ก็อยากเล่นเหมือนกันแต่เห็นเขาซื้อขายกันทีหลักสิบ(ล้าน) จ่อยไป

     

    ดังนั้น อสังหาฯที่ผมสนใจจะเป็น

     

    -บ้านเดี่ยว สนใจถ้าเจอทำเลดีๆ ราคางามๆ

    -ทาวน์เฮ้าส์ สนใจมากถึงมากที่สุด

    -บ้านแฝด  ผมก็สนใจเหมือนกันแต่แถวนี้หาเราคาบ้านงามๆยากเพราะบ้านแฝดส่วนมากจะเป็นบ้านใหม่ๆ ราคาเลยสูง

     

    เทคนิคหาบ้านผมมี 4 วิธีหลักๆ

     

    1. อินเตอร์เน็ต

    เวปไซท์ที่ ขายอสังหาริมทรัพย์ มีมากมาย นั่งคลิ๊กกันจนตาลาย ผมเข้ามาสืบค้นบ้านในทำลเที่สนใจในอินเตอร์เน็ตเสมอๆ เพราะสะดวกและเข้าถึงง่าย แต่ผมไม่ค่อยได้บ้านจากวิธีนี้เท่าใดนัก

     

    2. ขับรถวนไปเรื่อยในทำเลที่สนใจ

    วิธีนี้ลูกทุ่งสุด ใช้กันทุกยุคทุกสมัย ทำเลไหนเขาว่าดีที่คนพลุกพล่าน เดินทางสะดวก ใกล้ตลาด
    มีรถโดยสารผ่านด้วยยิ่งแจ่ม ต้องไปดูด้วยตาถึงจะรู้ เผื่อมีทีเด็ด

     

    3. งานประมูลอสังหาฯ

    ผมชอบสืบหาบ้านดีๆ ที่เปิดประมูลจากสองแหล่ง

    -กรมบังคับคดี (ต้องดูตัวจริงให้ถี่ถ้วนนะครับก่อนไปประมูล เดี๋ยวจะเจ็บใจภายหลัง)

    -ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีบ้านดีๆ ออกมาประมูลเรื่อยๆ ผมไปซุ่มดูประจำ

     

    4. ชาวบ้านร้านตลาดบอกมา

    อันนี้ค่อนข้าง อินไซด์ และ ใช้เวลาในการเพาะบ่มเครือข่ายนานสักนิด
    เช่นครอบครัวผมชอบค้นหาบ้านดีๆราคาถูกอยู่ตลอด ทำให้คนรู้จักเพื่อนๆ ญาติๆ
    ไปเจอบ้าน เจอที่ดินที่ไหนสวยๆ ก็ชอบเอามาบอกเรา ให้เราไปดู

     

     

    ทำไมไม่ใช้ วิธีซื้อจากธนาคารแบบขายทอดตลาดแบบปกติ
    หรือเสริชหาเอาในอินเตอร์เน็ตเวปขายบ้านเยอะแยะ?

     

    ผมก็ดูเหมือนกันครับแต่ไม่เคยได้ซื้อสักทีติดที่ราคา….

     

    อสังหาฯที่ขายผ่านออกมาจากธนาคารและมาจากเวปไซด์ขายบ้านนั้น เท่าที่ผมเคยสืบ และ รู้สึกรับรู้ได้ถึงอะไรบางอย่าง คือ

     

    ราคาเหล่านั้นธนาคารจะกลั่นกรองราคามาแล้วในเบื้องต้นว่าราคาที่ขายนี้เป็นราคาตลาด นายหน้าทั้งหลายเปิดราคาที่ควรจะเป็นมาให้เรียบร้อย

     

    เพิ่มเติม…แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มี ผมเคยรอธนาคารเป็นปี ภาวนาให้ขายไม่ออก และลดราคาบ้านลง และแล้วเขาก็ลงราคาลงมาในระดับที่เรียกว่า “ถูก” ก็เลยจัดมาซะ

     

    ดูบ้านต้องสืบให้รอบครอบ เริ่มออกสืบดูบ้านแล้ว เราต้องรู้ให้ได้ว่าหลังไหนถูกหลังไหนแพง

     

    อย่างไรถึงเรียกว่า “ถูก” ?

     

    ผมใช้เทคนิคแรกคือ

    “ราคาปล่อยเช่า มากกว่าราคาผ่อน”

    ยิ่งต่างกันยิ่งมากยิ่งดี กระแสเงินสดจะได้ไหลเข้าทุกเดือน
    ได้กระแสเงินสดมามากๆต่อเดือนทำให้เรา มีโอกาสสะสมเงินลงทุนได้เร็วขึ้น ดังคำกล่าวที่ว่า Cash is king.

     

    เทคนิคที่สอง

    เมื่อหาบ้านได้แล้วต้องรู้มูลค่าบ้านในทางวิชาการมีวิธีหามูลค่าบ้านหลายวิธี นู่นนี่นั่นโน่น แต่เทคนิคที่ผมใช้เสมอคือ สืบราคาบ้านหลังอื่นในละแวกนั้น
    ซึ่งจะทำให้เรารู้ราคาตลาดบ้านแถวนั้น แล้วเราจะรู้ว่าบ้านที่เราสนใจ ถูกหรือแพง

     

    ถ้าเจอกรณีแบบ ราคาค่าเช่าปิ่มๆ ราคาผ่อน

     

    ผมจะย้อนกลับมาดูว่าทำเลดีมีอนาคตขนาดไหน ราคาปล่อยจะสูงขึ้นเยอะไหม
    ถ้าเห็นทีจะไม่เข้าตา ทำเลนี้นิ่งๆมานานไม่มีจุดเร้าใหม่ ก็จบเลิกสนใจ
    แต่ถ้าราคาค่าเช่าปิ่มๆราคาผ่อน แต่ทำเลดีมีอนาคตไกล ผมจะตัดสินใจดังนี้ทำ

    -ยอมผ่อนแบบ ขาดทุนกระแสเงินสด ทำใจ ก็ทำเลมันดีอ่ะ

    -หรือ กัดฟันวางเงินดาวน์ลงไปอีกเพื่อสร้างกระแสเงินสด

     

    อย่าสนใจแต่ ถูก ถูก ถูก ถูก อย่างเดียวจนลืมสิ่งสำคัญไปนะครับ

    ผมโดนมาจังๆครั้งหนึ่งไปดูบ้านกับเข้าด้วย หลังนี้ของน้าสาวเราว่าถูกจริงอะไรจริงหลังนี้
    เป็นทาวน์เฮ้าต่อเติมเพียบ ปูไม้ปาเก้ทั้งหลัง สนนราคาแสนถูก เจ้าของขายเองด้วย
    แต่จัดมาได้พักเดียวเริ่มรู้สึกว่าหาคนเช่ายากเพราะบ้านอยู่เกือบสุดหมู่บ้าน
    สองเดือนผ่านไปยังหาคนเช่าไม่ได้ ว่าจะวนกลับไปปัดกวาดซะหน่อย บ้านในซอยนั้น ประกาศขายเพียบ กรรมแท้ๆ
    จดๆจ้องๆจะขายหลายรอบ แต่เห็นว่าล่าสุดได้ผู้เช่าดีเลยปล่อยเช่าต่อ

     

    เทคนิคเรื่องทำเลของผมคือ

    ถ้าผมเจอบ้านดีราคาถูกในทำเลไหน ผมจะเวียนไปทำเลนั้นบ่อยๆ
    ไปถามซื้อ ไปวนเวียน แล้วคุณอาจจะเจอของดีซ้ำอีก
    ผมเคยเจอบ้านราคาถูกหลังหนึ่ง ผมกู้ซื้อเสร็จปุ๊ป ปล่อยเช่าไป
    ผมก็วนเวียนถามบ้านข้างๆว่า ถามบ้านของใครเจ้าของขายหรือไม่?
    โชคดีที่หลังกับหลังข้างๆรู้จักกัน ปล่อยให้เช่าอยู่ ผมก็เลยบอกเขาพี่ขายมั้ย
    ผมให้ราคานี้เลย พี่บ้านข้างๆผมมาแล้ว แล้วเขาก็โทรคุยกัน

     

    สรุปผมได้บ้านดีราคาถูกมาสองหลังติดกันในเคสนั้น

     

    ปัจจุบันผมล็อกเป้าหมายการหาบ้านอยู่ 3-4 ทำเลที่คุ้นเคย
    ในทุกทำเลเป้าหมาย เรียกได้ว่ามีป้ายแปะขายเมื่อใด ผมโทรทันทีเลย
    โทรไปพอทราบราคาปุ๊ป เราฟันธงได้เลยว่าถูกหรือแพง
    ถ้าถูกขอหาเงินก่อนถ้าไหวก็เอาถ้าไม่ไหวก็ปล่อยเค้าไปก่อน

     

     

    เมื่อเจอแล้วก็เก็บเข้ามาในพอร์ท

    โอเค จังหวะนี้พบบ้านแล้ว ก็ยื่นกู้ครับ หรือถ้าเงินถึงเงินสดก็ไม่ว่ากัน

    เทคนิคการกู้ของผมคือ เคลียร์หนี้ให้บางเฉียบที่สุด ไม่มีเลยยิ่งดี เพื่อให้พร้อมเสมอ

    บัตรเครดิต ปิดได้ปิด โปะได้โปะ

     

    ตัวผมเองไม่มีหนี้บัตรเครดิตเลย วงเงินการกู้ธนาคาร ลงไปในบ้านเช่าเต็มทุกบาท

     

    โดยปกติ ธนาคารพิจารณาคร่าวๆอนุมัติยอดเงินผ่อนไม่เกิน 33% ของเงินเดือน
    สมมติ ฐานเงินเดือน 20,000 บาท
    (ถ้าติดผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนรถความสามารถในการกู้ก็ลดลงตามลำดับ)

    สมมติไปเจอทีเด็ดมาหลังหนึ่ง 1,200,000 ล้าน
    แถวนั้นเขาให้เช่า 8,000-8500 บาท

     

    จากฐานเงินเดือน 20,000 ถ้ากู้ไปสัก 1 ล้านน่าจะสบายตัว
    ตบกระเป๋าสตางค์เสียงทุ้มหนักมี สองแสน นำไปว่าดาวน์
    เคสนี้ดี น่าสนใจ ได้เงินสดเข้า ยิ่งถ้าทำเลดีมีอนาคตผมซื้อเลย

     

    ใครมีงานประจำบริษัทมั่นคงเงินได้เปรียบกู้เพราะจะกู้ได้สะดวกโยธิน
    ถ้าเป็นพ่อค้าแม่ค้าเจอคำถามเพียบ ให้กลับไปเอารายรับรายจ่ายมาแสดงแต่อย่าไปกลัว

     

    ซื้อบ้านหลายๆหลังทำอย่างไร?

    บ้านจะซื้ออะไรกันได้บ่อยๆ หลังหนึ่งมิใช่บาทสองบาท

     

    ผมมีเทคนิคเรื่องนี้ดังนี้

    เราเกือบทุกคนจะมีเงินเดือนถูกมั้ยครับ
    เราคาดหวังว่าเงินเดือนจะเพิ่มขึ้นทุกปี สมมติเผอิญเราหวังเงินเดือนขึ้น 7% ทุกปี

     

    5 ปี ผ่านไปไวเหมือนโกหก

     

    ถ้าฐานเงินเดือน 20,000 บาท ห้าปีเงินเดือนเพิ่ม 28,051 บาท (แบบทบต้น) นั่นหมายความว่า ความสามารถในการกู้เพิ่มมา 8,051 บาท

     

    8,051 บาท ?

    ความสามารถในการกู้เพิ่มมาอีก 484,050 บาท
    (ถ้าตอนนั้นอายุเริ่มมากขึ้น ก็จะสามารถกู้ได้น้อยปีกว่านี้ ก็ว่ากันอีกตัวเลขนะครับ)
    และเมื่อห้าปีก่อนซื้อไปหลังหนึ่ง ล้านบาท ความสามารถในการกู้ ยังเหลืออีกนิดหน่อย

    แต่ ฮัดช้า… จังหวะนี้สามารถ มองหาซื้อบ้านหลังเล็กๆ ได้อีกหลังแน่นอน

     

    ถ้าเก็บเงินมาแน่นๆ และเนื่องด้วยเวลาผ่านไปห้าปีหนี้บ้านหลังเก่าน่าจะหดไปได้บ้าง

    โดยส่วนตัวผมก็ใช้เทคนิคนี้ครับ
    ตอนนี้ยอดเงินเต็ม คาดว่ารออีกสักสองสามปีได้จัดมาไว้อีกสักหลังแน่นอน

     

    เพิ่มมูลค่า ก่อนปล่อยเช่า

    บ้านที่ผมซื้อมาโดยมากจะเป็นบ้านมือสอง ถ้าสภาพดีหน่อยก็ปัดกวาดเช็ดถู แล้วปล่อยเช่า

    ถ้าสภาพมาไม่งาม ทรุดโทรม เก่า ก็ปัดกวาดเช็ดถู ทาสี ติดเหล็กดัดมุ้งลวด แล้วปล่อยเช่า

     

    ระวังบ้านที่มีปัญหาด้านโครงสร้าง เสาร้าว กำแพงเอียง พื้นแตกลึก ฯลฯ เพราะถ้าซื้อมาแล้วถ้าต้องซ่อมแซมมากจะไม่คุ้ม

    คนเช่า

    อันนี้สารพันปัญหาจริงๆ นอกจากทำสัญญาเช่าให้รัดกุมแล้ว ผมมีเทคนิคที่ให้ในการคัดเลือกผู้เช่าคือ “ดูโหงวเฮ้ง”
    ดูแบบที่พูดคุยกันรู้เรื่อง เช่าแล้วดูแลดี ประมาณนั้น

     

    เราก็ถามให้ได้ข้อมูลพื้นฐานเช่นทำงานอะไร ทำที่ไหน ทำนานหรือยัง จะมาอยู่กี่คน
    จะว่าไปก็เรื่องส่วนตัวเขาอ่ะนะ แต่เราอาจจะต้องให้เทคนิคในการหลอกถามสักนิด

     

    เจอแบบวัยรุ่นกินเหล้าดังสนั่น แบบนี้ปวดหัวตาย
    เจอแบบสกปรก ผ่านไปที่ไร ขยะจะท่วมกำแพงอยู่แล้ว อย่างนี้ก็แย่
    เจอแบบค่าเช่าไม่จ่ายแต่ไม่ยอมย้ายออก อันนี้ไม่ค่อยกลัวครับเพราะผมโหด…ฮึ ฮึ

     

    ผมมีเรื่องเล่าเกี่ยวกับผู้เช่าครับ

    คนเช่าผมคนหนึ่ง อยู่บ้านหลังนี้มาได้หลายเดือน อยู่ดีๆวันนึง
    แกมาบอกเราว่าขอทุบกำแพงหน้าบ้านได้มั้ย? โดยให้เหตุผลว่ารถยนต์เข้ายาก
    ผมตอบไปเสียงเรียบๆว่า ย้ายบ้านง่ายกว่ามั้ยครับ?

     

    ผมเดาว่าแกคงขับรถขูดกับกำแพงเข้าแล้วโมโหจะทุบออก ยังดีนะครับเนี่ย ที่ไม่ทุบก่อนค่อยโทรมาบอก 5555+
    หลังจากนั้นผมเห็นแกก็อยู่มาจนถึงทุกวันนี้

     

    มีอีกเคสหนึ่ง

    ผู้เช่าเป็นนักกีฬาฟุตบอลอาชีพ ถอยรถอีท่าไหนไม่รู้ชนรั้วบ้านพังทั้งแถบ เท่านั้นยังไม่พอ มาให้เราไปซ่อมให้อีก เห็นว่าวันนั้นแม่ผมซัดไปหลายชุด 5555+
    วันนี้ผ่านไปหลายเดือน ยังไม่ได้ซ่อมเลย แม่บอกไม่ซ่งไม่ซ่อมหรอกโมโหมัน 555+

     

    เรื่องคนเช่าสารพันปัญหาครับแต่ก็สนุกดี ก็ค่อยๆแก้ไขและป้องกันกันไป

     

    ความสำคัญของกระแสเงินอีกปะการของบ้านเช่า คือ ถ้าบ้านเช่าเรามีส่วนต่างค่าใช้จ่ายจิปาถะพวกนี้ก็จะไม่ไปเบียดบังเงินรายได้ประจำครับ
    และ อย่าลืมว่าธุรกิจบ้านเช่าจะโดนค่าภาษีบ้านเช่าด้วยนะครับ

     

    จังหวะเหมาะ ก็ ปล่อยของ

    วันดีคืนดีคนเช่าอยู่เกิดขอซื้อบ้านหลังนั้นๆขึ้นมา เราก็อิดออดพอเป็นพิธี แล้วก็กดเครื่องคิดเลขฉับๆๆ และบอกราคาไป
    ถ้ารับราคาได้ ก็ปล่อยไปแล้วก็เก็บกำไรและเงินสดเข้ากระเป๋าเฟ้นหาหลังอื่นต่อไป

     

    เราทำแบบนี้วนไป วนไป วนไปเรื่อยๆ บ้านก็จะเยอะขึ้นตามลำดับ ที่สำคัญเราก็จะมีเงินสดเข้ามาเรื่อยๆ เพื่อลงทุนต่อไป

     

    ผมตั้งเป้าหมายจำนวนบ้านเช่าขยับจาก 10 หลัง ไปที่ 25 หลัง ภายใน 10 ปี….

     

    วันก่อนผมเผ ล อ เ ค ลิ้ ม ห ลั บ แ ล ะ ฝั น ไ ป . . . ว่ า . . . . . . .

    ผมยืนอยู่ท่ามกลางทุ่งหญ้าโล่งกว้าง ลมเย็นพัดไหวยอดหญ้าไหวเอนลู่ลม

     

    เหล่า “บ้านเช่า” ของผม กลับกลายเป็นตัวการ์ตูน หัวโต สีสันสดใส

    “บ้านเช่า” นับสิบหลังพากันวิ่งกรู เข้ามารุมล้อมผมด้วยที่ท่าทางกระตือรือร้น

    หลังหนึ่งมายืนหยุดอยู่ตรงหน้าผมทำตาบ้องแบ๊วใสแจ๋วใส่ ส่วนหลังอื่นๆก็รุมจ้องมองมา

    หลังตรงหน้ากล่าวกับผมด้วยเสียงที่เปี่ยมไปด้วยความหวัง

    ว่า…. “พี่ค่ะ โตขึ้นนู๋อยากเป็น อพาร์ทเม้นท์” น้ำเสียงแฝงเค้าความออดอ้อน

    …….. “นะค่ะ/นะครับพี่” หลังอื่นๆพากันร้องสนับสนุน …….

     

    ไอ้ผมรึ ก็ยากทนทานจากสายตาที่คาดหวัง กับ คำพูดออดอ้อนของบ้านเช่าทั้งหลาย

    ผมจึงทำหน้าเก็กหล่อ ยกแขนขึ้นกอดอก แล้วเงยหน้าขึ้นมองฟ้าอย่างแช่มช้า

    กล่าวด้วยเสียงทุ้มหนัก และ เต็มเปี่ยมไปด้วยความเชื่อมั่น

    “น้องๆใจเย็นกันก่อน รออีกสักพักนะ….เดี๋ยวพี่จัดให้”

     

    55555+

     

    ถ้าฝันนี้ของผมเป็นจริงเมื่อไหร่จะเก็บมาเล่าให้ฟังกันครับ

     

    ขอให้บทความชิ้นนี้จงได้สร้างประโยชน์ให้แก่ท่านผู้อ่านทุกท่าน

    ขอให้ความร่ำรวยและความสุขสวัสดิ์จงมาสถิตแด่ท่าน
    …[^,^]…

     

    5/11/55

     

     

     

     

    [แชร์เทคนิค] การจัดการธุรกิจบ้านเช่า . . . . (ภาคต่อ)

     

    ผมรู้สึกยินดีมากที่หลายๆท่านคิดว่าบทความ [แชร์เทคนิค] ทำธุรกิจบ้านเช่า ง่ายกว่าที่คิด…มีความรู้ และ หลายๆท่านได้ประโยชน์

    ในบทความก่อน ผมแชร์เทคนิค ที่ผมใช้ทั่วไป การเตรียมความรู้ เตรียมใจ เตรียมเงิน
    เลือกลงทุนในอสังหาฯที่เราถนัด เลือกที่ไหน ดูอย่างไร และเทคนิค การซื้ออสังหาฯเพิ่ม ฯลฯ
    มีคำถามในหลากหลายประเด็นถามเข้ามามากพอสมควร ทั้งทางหน้ากระทู้และทางหลังในหลายๆคำถามเป็นคำถามที่ดีมากๆ ซึ่งผมไม่ได้ใส่เรื่องเหล่านี้เข้าไปในบทความซึ่งโดยส่วนมากจะเป็น คำถามในแง่ “การบริหารจัดการ และการบริหารความเสี่ยง” ของกิจการบ้านเช่า
    และในบทความนี้ขอรวบคำถาม จากบทความก่อน มาตอบรวมในบทนี้ และ เสริมเนื้อหาในส่วนของ“เทคนิคที่ผมใช้ในการจัดการธุรกิจนี้” ของผมเข้าไป
    และเช่นเดียวกับบทก่อน ผมรู้จริงบ้างไม่จริงบ้าง รบกวนทุกท่าน ติง แย้ง หรือ เสริม ได้เลยนะครับจะได้เป็นประโยชน์ต่อผู้อ่านทุกท่าน

     

    บทความนี้ผมขอแชร์ “เทคนิคที่ผมใช้ในการจัดการธุรกิจบ้านเช่า” อาจจะเฉพาะตัวสักนิด แต่ถ้าเห็นว่ามีประโยชน์เก็บไปใช้ได้เลยครับ

    >>>> บทความนี้เป็นการแชร์ประสบการณ์โปรดใช้วิจารณญาณ <<<<

     

    ก่อนเริ่มเรืองต้องกล่าวถึงเรื่อง ค่าใช้จ่าย(ต่อปี)ก่อน

    – ภาษีบ้านเช่าจ่าย 1 เดือนของค่าเช่า

    – ค่าซ่อมบำรุงปกติเมื่อเปลี่ยนผู้เช่าแต่ละรายขอกล่าวในหัวข้อถัดไป (เราอาจจะไม่ต้องควักเงิน)

    – สำรอง ค่าปรับปรุงซ่อมบำรุงพิเศษประมาณ 1 เดือนของค่าเช่า

     

    จะเห็นได้ว่าโดนรายจ่ายอย่างน้อยเกือบ 2 เดือนแล้ว

    แต่มีปัจจัยอีกตัวหนึ่งที่เราจะมองข้ามไม่ได้คือ อัตราการเข้าพัก

    เพราะ ถ้าไม่มีคนมาเช่าสัก สามสี่เดือนในหนึ่งปี รอบรองหืดขึ้นคอแน่นอน

    นอกจากเงินจะไม่งอกแล้วเราต้องรับภาระ หนี้ที่เราต้องผ่อนกับธนาคารทุกเดือน เต็มๆ

     

    ส่วนในประเด็น ค่าซ่อมบำรุงปกติเมื่อเปลี่ยนผู้เช่าแต่ละรายขอกล่าวในหัวข้อถัดไป

     

    เริ่มจากการหาผู้เช่า

    แน่นอนครับถ้า เราทำทุกอย่างมาหมด คัดเลือกบ้านอย่างละเอียด สืบราคาค่าเช่ากับราคาผ่อนมาอย่างเต็มที่ ต่อรองจนซื้อบ้านมาได้ในราคาพิเศษ แต่ทุกอย่างจะจบไม่สวยอาจจะเป็นการลงที่ไม่ดีอย่างที่คิด ถ้า หาผู้เช่าไม่ได้ หาได้ช้าย่อมส่งผลไม่ดีต่อเรา

     

    สิ่งสำคัญ “ทำเล” ที่ตั้งของบ้านต้องดีนะครับ ถ้าทำเลไม่ดีอาจจะแก้ไขลำบาก

     

    เทคนิคเหล่านี้ในการหาผู้เช่า

    1. ทำป้ายแขวนหน้าบ้าน

    วิธีนี้ลูกทุ่งสุด ใช้กันทุกยุคทุกสมัย คุณแม่ผมท่านใช้เทคนิค การ “แขวนป้ายให้บ้านเช่า”
    เทคนิคนี้ใช้ตั้งแต่เมื่อสิบกว่าปีก่อน จนปัจจุบันวิธีนี้ ก็ยังได้ผลดีที่สุด(เหมาะกับเป็นทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว ที่มีรั้วหน้าบ้าน บ้านทำเลดีๆ ไม่นานก็มีคนติดต่อเข้ามา)

     

    2. อินเตอร์เน็ต

    วิธีนี้ต้นทุน ก็ถูกแสนถูก โพสไปเรื่อยๆ เน้นปริมาณ

     

    3. ทำป้ายไวนิล

    ทำป้ายไวนิลตั้งไปตรงทางเข้าบ้าน วิธีนี้น่าจะได้ผลในระดับหนึ่ง

     

    4. คนบอกต่อกันมา

    วิธีนี้ต้องใช้เวลาในการใช้วิธีนี้ เพราะเราต้องมีบ้านหลายหลัง มีจุดเด่น มีความน่าเชื่อถือ และหลายๆปัจจัยประกอบกัน

     

    เราใช้เทคนิควิธีที่ 1 และ 4 ประกอบกัน นานๆทีเราถึงได้ใช้วิธีที่ 1 แต่วิธีที่ที่เราใช้มาสุดคือ วิธีที่ 4

     

    ในหลายๆ คำถามจากบทความก่อน ว่าทำไมผมมั่นใจมากในเรื่องของคนเช่า ว่าจะมีคนมาเช่า

    เชื่อหรือไม่ บ้านเช่าของผม ต้องจองคิว

     

    ขนาดนั้นเชียว?

     

    จริงๆ ครับ การต่อคิวเช่าที่เกิดขึ้น เกิดจากหลายปัจจัย

     

    >ปัจจัยแรก

    เป็นเพราะเศรษฐกิจดีขึ้น ความเจริญในจังหวัดที่เติบโตมากขึ้น คนมาทำงานในละแวกมากขึ้น ฯลฯ

     

    >ปัจจัยที่สอง

    เรามีบ้านมากจากบ้านของเราเองและจากเครือข่าย ถ้าเรามีบ้านมากหลายหลังทำให้เรามีบ้าน ลูกค้า(ผู้เช่า) เข้ามาหาเรา มีโอกาสได้บ้านสูง
    อย่างที่เรียนไว้ในบทความก่อน ครอบครัวผมมีบ้านในครอบครอง สิบกว่าหลัง แต่ เราดูแลบ้านเช่าจริงๆมากกว่า ยี่สิบหลัง

     

    อ้าวเฮ้ย!! เพิ่มมาจากไหนอีกเนี่ย?

     

    บ้านที่เพิ่มขึ้นมา มาจากการรวมตัวของ เครือญาติ พี่น้อง ต่างๆ ในตระกูล

     

    ถ้าท่านใดได้อ่านเรื่องราวงานเขียนของผมมา ผมกล่าวถึงบรรดาญาติพี่น้องไว้อยู่มาก
    เหล่าญาติพี่น้องของผมรักใคร่กลมเกลียวกันมาก ต่างคนก็ต่างถ้อยทีถ้อยอาศัยและเกื้อกูลกัน
    ด้วยเครือข่ายที่เหนียวแน่นนี้ ทำให้เราผนวกรวมการจัดการไว้ที่จุดเดียว

     

    ครอบครัวผมชอบทางด้านนี้ธุรกิจบ้านเช่าฯ ทำแล้วดี ทำแล้วเฮงเราก็แนะนำให้บรรดาญาติพี่น้องมาร่วมทำบ้าง…
    เช่น ผมไปเจอบ้านหลังหนึ่งมาราคาดี แต่ครอบครัวผมซื้อไม่ไหว ผมก็แนะนำบ้านหลังนั้นให้บรรดาญาติๆต่อทันที
    ท่านไหนพร้อมก็จัดเก็บเข้ามาในครอบครองตามอัธยาศัย บางโครงการ เครือข่ายของเรามีบ้านเช่ามากกว่าสิบหลังในโครงการเดียว

     

    ผลจากการรวมตัว ทำให้เรามี “อำนาจในการต่อรองมากขึ้น”

     

    อำนาจในการต่อรองกับลูกค้า ถ้าเราการขยับขึ้นราคาค่าเช่า เราขึ้นยกแผง

    อำนาจในการต่อรองกับช่าง แน่นอนครับว่าบ้านต้องมีทำต้องมีซ่อมมีปรับปรุง เรามีบ้านปริมาณมาเราซ่อมได้ถูกลง
    (ตอนนี้เรากำลังจะมีช่างของเราเอง)

     

    >ปัจจัยที่สาม

    ด้วยความที่ครอบครัวผมมีความน่าเชื่อถืออัธยาศัยดี และ แฟร์(ไม่เอารัดเอาเปรียบ)
    เช่น มีการประชุมหมู่บ้าน เราก็เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นและสนับสนุนกับกิจกรรหมู่บ้าน
    เราอะลุ่มอล่วยและกันเองกับผู้เช่าชั้นดีเสมอ เราเด็ดขาดกับผู้เช่าที่แย่ๆโดยไม่ทำให้ชาวบ้านเดือดร้อน

     

    สิ่งเหล่านี้สะสมมาเรื่อยๆ จนกลายเป็นการบอกต่อ

    – ผู้เช่าเดิมชวนเพื่อนๆมาอยู่ มาเช่าใกล้ๆกัน

    – ถ้ามีคนไปถามเรื่องบ้านเช่าในละแวก ชาวบ้านจะแนะนำมาหาเราทันที

     

    มีคนมาหาเรา วนกับไปปัจจัยที่สอง บ้านของเราเป็นบ้านทำเลดี หลังนี้ไม่ว่างสนใจทำเลอื่นๆหรือไม่
    (ทดแทนบ้านทำเลอื่นทันทีที่มีโอกาส)

     

    จากสามปัจจัยนี้ทำให้เราหาผู้เช่าบ้านได้เร็วมาก ต่อปี บ้านเราว่างประมาณ 1 เดือน
    (ช่วงเปลี่ยนผู้เช่าและทำความสะอาด และปรับปรุง)

     

    การจัดการผู้เช่าและบริหารความเสี่ยง

    บ้านโทรม เรื่องการเจาะปูน ตะปูตอกวงกบ นู่นหักนี่พัง ต้องมีแน่นอนครับเราป้องกันอย่างนี้
    เราจะเก็บค่ามัดจำ 1 เดือน เก็บค่าเช่าก่อนอยู่ 1 เดือน
    ค่ามัดจำจะคืนก็ต่อเมื่อ บิลค่าน้ำค่าไฟเคลียร์แล้ว ตรวจสอบเช็คสภาพบ้านร่วมกันวางมีสิ่งใดเสียหายยหรือไม่
    ถ้าเสียหายเรามีก็หักเงินมัดจำ
    ดังนั้น ค่าเคลียร์บ้านทำความสะอาด ซ่อมแซมหลังผู้เช่าเก่าออก เราจะไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
    (ถ้าผู้เช่าดีมาก ดูแลบ้านดีมาก ก่อนออกก็ทำความสะอาดให้ เคลียร์ค่าน้ำค่าไฟ อย่างนี้ เราก็ไม่รู้จะหักอะไร เป็นต้น)
    หลายท่านเป็นกังวลจากผู้เช่าที่เกเร เทคนิคที่เราใช้ เมื่อเจอผู้เช่าที่เกเร
    ประการแรก ใช้ไม้อ่อน บอกกันดีๆ คุยดีๆ เชิญออกดีๆ แต่ถ้าใช้ไม้นวม ไม่ได้ผลก็ต้องเจอไม้แข็ง . . .
    เช่น เชิญเพื่อน คนรู้จักหรือญาติที่เป็นตำรวจ ไปยืนให้กำลังใจเราในขณะที่เราเข้าไปเจรจาอีกครั้ง หรือ ในเมื่อผู้เช่าคิดว่าตัวเองเกเรก็จำต้องเจอ “คนที่เกเรกว่า …..”

     

    ผู้เช่าขอผัดผ่อน หรือ ดื้อดึง หน้ามึน ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องนี้หยืดหยุ่นได้ตามสมควร แล้วแต่กรณี แต่อย่าปล่อยให้คาราคาซัง “ต้องจัดการทันที”
    เพราะถ้าเวลาผ่านนานวัน ไปนอกจากเราจะเข้าเนื้อมากขึ้นแล้ว ปัญหานี้อาจจะแก้ไขยากขึ้นอีก
    ดังนั้น ถ้าหลังจากพูดคุยไม่เป็นผลหรือผลออกมาไม่ดี เราก็จำต้อง ยืดเงินมัดจำ(แทนค่าเช่า) และเชิญออกในที่สุด

     

    ประเด็นปัจจัยที่สำคัญทำให้เรื่องราวกิจการนี้ดำเนินมาอย่างมั่นคง มาจาก…

     

    รู้ลึกและรู้จริงในสิ่งที่เราทำนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด

    ถัดจากความรู้คือ

    ความเอื้อเฟื้อเผื่อแผ่รักใคร่ของเรากับญาติพี่น้อง

    ความช่วยเหลือเกื้อกูลกันของเรากับชาวบ้าน

    ความเข้าใจและเห็นใจของเรากับผู้เช่า

    เพราะสิ่งเหล่านี้จะทำให้เรารุ่งเรืองได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน
    ขอให้บทความชิ้นนี้จงได้สร้างประโยชน์ให้แก่ท่านผู้อ่านทุกท่าน

    ขอให้ความร่ำรวยและความสุขสวัสดิ์จงมาสถิตแด่ท่าน

    …[^,^]…

     

    แชร์เพื่อนเลย

      มาม่ากับปลากระป๋อง

      ผมนักเดินทาง "ล่าฝัน" บนถนนสายยาวที่ชื่อว่า "ชีวิต" ระหว่างทางผ่านประสบพบเจอเรื่องราวต่างๆมากมาย เลยคว้าคีย์บอร์ดขึ้นมาพิมพ์แทน "ปากกา" ใช้บล็อก Creativeshooter.com แทน "สมุด" เพื่อบันทึกและแบ่งปันการเดินทางในครั้งนี้

      More Posts - Website