[แชร์แนวคิด] การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสไตล์ VI

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสไตล์การลงทุนแบบเน้นคุณค่า (Value Investment)

 

การลงทุนแบบเน้นคุณค่า หรือ การลงทุนตามมูลค่า เป็นแนวทางการลงทุนที่เน้นลงทุนในกิจการที่ผู้ลงทุนเชื่อว่ามีราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐานโดยการวิเคราะห์มูลค่าทางบัญชีหรือสัดส่วนทางการเงินแบบต่างๆ (จากวิกิพีเดีย, สารานุกรมเสรี)

ผมมี “ต้นแบบ” ด้านการลงทุนในหุ้นอยู่ท่านหนึ่ง … ซึ่งผมถือวิสาสะตั้งตัวเป็นศิษย์ชั้นปลายแถวของท่านโดยมิได้บอกกล่าว(เพราะยังไม่มีวาสนาได้เจอ แต่เคยไหว้สวัสดีในทีวีไปครั้งหนึ่ง  เรื่องจริง!!!) ผมศึกษาโดยอาศัยการร่ำเรียนจากการอ่านตำรับตำราที่ท่านได้กรุณาเขียนเอาไว้ ปรมาจารย์ท่านนี้จะเป็นใครไปมิได้นอกเสียจาก ท่านอาจารย์ ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร นักลงทุนเน้นคุณค่าเบอร์ 1 ของเมืองไทย … ผมวนๆเวียนๆลงทุนในตลาดหุ้นมาหลายปีโดยใช้หลักลงทุนเน้นคุณค่า แต่ทว่าในบทนี้ผมไม่ได้จะเขียนเรื่องหุ้น แต่จะเขียนเรื่องเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นการลงทุนในสไตล์เน้นคุณค่า

 

การพินิจพิเคราะห์คัดเลือกการลงทุนระหว่างในการลงทุนในหุ้นและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นั้นจะมีรายละเอียดในการพิจารณาที่แตกต่างกัน แต่ผมคิดว่าการลงทุนทั้งสองมีหลักใหญ่ใจความหลักนั้นใกล้เคียงกันอย่างมาก โดยเฉพาะแก่นแท้ของการลงทุนแบบเน้นคุณค่า นั่นคือ … “การหามูลค่าที่แท้จริง”

 

การหามูลค่าที่แท้จริง … ถ้าเป็นการลงทุนในหุ้นก็มีการหามูลค่าที่แท้จริง เช่น การคิดส่วนลดเงินสดในอนาคต หรือ ดูจากอัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E) หรือ ดูจากอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าหุ้นตามบัญชี (P/BV) เป็นต้น แต่ถ้าในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีการหามูลค่าที่แท้จริงของตัวมัน เช่น ประเมินโดยคิดจากมูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach) ประเมินโดยอาศัยการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) ประเมินโดยคิดจากรายได้ (Income Approach) เป็นต้น ไม่ว่าจะลงทุนสิ่งใดก็จำต้องรู้มูลค่าที่แท้จริง

 

เราจะรู้มูลค่าที่แท้จริงไปเพื่ออะไร?

เราจะทำกำไรได้อย่างไรถ้าเรารู้เพียงแต่ราคาซื้อขายในตลาดแต่ไม่รู้ราคาที่แท้จริงของหลักทรัพย์นั้นๆ เราจะมีกำไรได้อย่างไรถ้าเราซื้อมาที่ราคาเกินกว่าราที่ตามมูลค่าที่แท้จริง ดังนั้น เราจะต้องหามูลค่าที่แท้จริงรู้เพื่อเข้าถึงแก่นแท้ของการลงทุนแบบเน้นคุณค่า คือ “จะซื้อหรือขายก็เมื่อมีส่วนต่างระหว่างมูลค่าที่แท้จริงกับราคาในตลาด” (จากบทความแก่นแท้ของ VI โดย ดร.นิเวศน์)

 

ถ้าเราทำการบ้านเราจะรู้ราคาขายบ้านในตลาดดีอยู่แล้วและถ้าเราฝึกฝนและตั้งใจศึกษาเราจะรู้ว่าบ้านหลังใดขายในราคาต่ำกว่าพื้นฐาน และ ในทุกครั้งจะการลงทุนเราต้องพึงระลึกเสมอกฎเหล็กของการลงทุน คือ “ต้องไม่ขาดทุน” ดังนั้นในการลงทุนแต่ละครั้ง เราต้องมองหาการลงทุนที่มีส่วนต่างความปลอดภัยสูงๆ หรือ ในแวดวงการลงทุนเรียกว่า Margin of safety ในทุกครั้งของการลงทุน

 

ถ้าทำได้ดังนั้นแล้ว … กำไรจะไม่ได้เกิดขึ้นเมื่อขายแต่จะเกิดขึ้นทันทีเมื่อซื้อมัน

 

ในการลงทุนครั้งหนึ่งของผม ผมซื้อบ้านมาได้ในราคาต้นทุนรวม 600,000 บาท หลังจากซื้อได้ในวันนั้นผมประกาศขายในทันที … สามวันถัดมามีคนมาเสนอซื้อในราคา 700,000 บาท … ผมทำกำไรได้ 100,000 บาท ในระยะเวลาบอกขายเพียงสามวัน … กรณีนี้ ผมซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดและขายในราคาตลาดที่ควรจะเป็น หรือ ถ้ายังขายไม่ได้แต่เราแม่นในเรื่องมูลค่าที่แท้จริงก็ขอจงทำใจให้สบาย เพราะ จากสมมติฐานที่ว่าราคาจะวิ่งเข้าสู่ราคาพื้นฐานเสมอ ในท้ายที่สุดราคาก็จะขึ้นตามราคาพื้นฐานของชุมชนนั้นต่อไป แต่การลงทุนในระยะสั้นนี้เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่การลงทุนในอสังหาฯ ยังมีการลงทุนแนวอื่นอีกเช่น เน้นค่าเช่า เน้นการเติบโตของชุมชน หรือ แม้แต่การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  ยกตัวอย่างพอร์ทฯการลงทุนของผม ซึ่งแบ่งเป็นสัดส่วนการลงทุนดังนี้

 

 

พอร์ทฯ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของมาม่ากับปลากระป๋อง

 

ในพอร์ทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผมมี “การกระจายความเสี่ยง” จาการจัดพอร์ทตามลักษณะความแนวทางการลงทุนในสามช่องทาง

 

- 20% ของพอร์ทฯอสังหาริมทรัพย์ … เน้นการจับจังหวะด้วยการระยะสั้น

ณ ปัจจุบันผมกำเงินสดไว้ในมือหลายล้านบาทด้วยความอดทน พยายามรีดเร้นความสามารถออกมาให้ถึงขีดสุดเพื่อที่จะมองหาที่ดินหรือบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน แต่ก็ยังไม่พบ แต่ถ้ายังไม่มีหรือราคาไม่โดนใจ ทำเลไม่ได้ตามต้องการหรือเป็นอสังหาฯที่ไม่ถนัด ผมจะไม่ลงทุนเด็ดขาด … การลงทุนนี้พิจารณาในกรอบเวลา 0-2 ปี … (ถ้าเปรียบเป็นหุ้นก็คงเปรียบเสมือนการเก็งกำไรระยะสั้น)

ตัวอย่างแนวทางการลงทุน
บทนี้เป็นการลงทุนโดยพิจารณาส่วนต่างมูลค่าพื้นฐานและขายเลย เรื่องนี้เขียนไว้ตั้งแต่ปี 2554 ครับแต่มาจนถึงตอนนี้หลักการก็ยังคงเดิม ครั้งนั้นผมได้เข้าประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี
ทำงาน 5 วัน ทำเงินงอกมาได้ 50,000 บาท จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ http://goo.gl/PVqVS

 

 

- 40% ของพอร์ทฯอสังหาริมทรัพย์ … เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ผมเปิดบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เล็กนี้และดำเนินการมาได้ราว 4 ปี และตอนนี้ยังถือครองที่ดินเพื่อรอการพัฒนาอีกบางส่วน … ทุนน้อยๆค่อยๆสร้าง พิจารณาราคาขายตามความคุ้มค่าของเงินทุนและความเสี่ยงเป็นสำคัญ พิจารณาในกรอบเวลา 3-5 ปี  … (ถ้าเปรียบเป็นหุ้นก็คงเปรียบเสมือนการคาดหวังกำไรสุทธิจากผลประกอบของบริษัทในอนาคต)

ตัวอย่างแนวทางการลงทุน
เรื่องนี้เขียนไว้เมื่อปี 2555 ครับ การทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นี้ลุ้นระทึกกันตลอดและมีเรื่องให้วัดใจกันหลายช็อตทีเดียว เรื่องนี้ผมเขียนเล่าตั้งแต่เริ่มจุดเริ่มต้นของกิจการ และ ผลเล่าถึงการดำเนินงานในช่วงหนึ่ง …
[แชร์ประสบการณ์ : อสังหาริมทรัพย์] ณ จุดนี้กำไรไปแล้วกว่า 2 ล้านบาท แต่ระยะทางยังอีกยาวไกลนัก http://goo.gl/Gjnw6

 

 

- 40% ของพอร์ทฯอสังหาริมทรัพย์ … เน้นเงินค่าเช่าและถือครองระยะยาว
ซื้อบ้านในทำเลที่ดี ย่านชุมชน เพ่งเล็งไปที่คาดหวังการเก็บกินค่าเช่าในระยะยาวๆเป็นหลัก และ คาดหวังการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านตามความเจริญเติบโตของชุมชนนั้นๆอีกส่วนหนึ่ง และ พิจารณาบ้านในทำเลที่มีความมั่นคงและปลอดภัยต่อการลงทุนในระยะยาว พิจารณาในกรอบเวลา 5 ปีขึ้นไป … (ถ้าเปรียบเป็นหุ้น ก็คงเปรียบเสมือนการถือหุ้นคาดหวังเงินปันผล และ ถือยาวปล่อยให้กิจการเติบโตขึ้นตามผลประกอบการ)

ตัวอย่างแนวทางการลงทุน
เรื่องนี้เขียนไว้เมื่อ 2 ปีก่อนครับ เขียนเล่าประสบการณ์ไว้แบบหมดเปลือกกันทีเดียวครับ เป็นการแชร์ประสบการณ์การทำธุรกิจบ้านเช่าเน้นค่าเช่าระยะยาว เล่าไว้หลายเรื่องทั้งเรื่องเงินทุน การมองหาบ้านที่น่าสนใจ การดูผู้เช่าฯลฯ
[แชร์เทคนิค] ทำธุรกิจบ้านเช่า ง่ายกว่าที่คิด . . . http://goo.gl/Ag0bA

 

 

ทั้งสามส่วนของพอร์ทฯของผมนั้นมีการคาดหวังในกำไรที่ต่างกันตามความเสี่ยง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ในทุกการลงทุนแต่ละครั้งต้องผ่านการพิจารณาอย่างถี่ถ้วนรอบครอบและรัดกุม การลงทุนต้องมีความมั่นใจ แน่นอน หนักแน่น … แต่ถ้าการลงทุนไหนไม่มั่นใจ ก้ำกึ่ง มีเงื่อนไขที่ไม่เข้าใจ ผมจะถอยห่างและไม่ลงทุนเด็ดขาด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่จะก่อให้เกิด “การขาดทุน”

 

ท้ายที่สุดนี้ … ผมมองว่า … ไม่เฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นนะครับ ที่สามารถนำหลักการของการลงทุนแบบเน้นคุณค่า (Value Investment) มาใช้ได้ แต่การลงทุนอื่นๆนั้นก็สามารถนำหลักการนี้ไปปรับประยุกต์ใช้ได้เช่นกัน … ผมเชื่อมั่นว่า หลักการลงทุนแบบเน้นคุณค่านี้จะสามารถทำให้ผมสร้างผลตอบแทนได้ดี  และ ยั่งยืนได้ในระยะยาวครับ

 

…[^_^]…

 

มาม่ากับปลากระป๋อง

ผมนักเดินทาง "ล่าฝัน" บนถนนสายยาวที่ชื่อว่า "ชีวิต" ระหว่างทางผ่านประสบพบเจอเรื่องราวต่างๆมากมาย เลยคว้าคีย์บอร์ดขึ้นมาพิมพ์แทน "ปากกา" ใช้บล็อก Creativeshooter.com แทน "สมุด" เพื่อบันทึกและแบ่งปันการเดินทางในครั้งนี้

More Posts - Website