ทำเล – ราคา – คุณภาพ … 3 ปัจจัยสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ

 

บทความนี้ผมขอเล่าถึงหลักแนวความคิดในการลงทุนในอสังหาฯที่ผมใช้พิจารณาทรัพย์นั้นก่อนการลงทุนของผมเสนอๆ … ซึ่งในบทนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อท่านที่กำลังสนใจลงทุนบ้าง …

 

ทำเล - ราคา – คุณภาพ … 3 ปัจจัยสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ

 

หลักแนวความคิดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ ผมพบเจอมาจากหนังสือของ อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์ ซึ่งถ่ายทอดไว้ในหนังสือของท่าน แนวคิดนี้มีดังนี้ … ในการลงทุนอสังหารริมทรัพย์นั้นจะต้องมีปัจจัยสำคัญเข้ามาเกี่ยวข้องหลัก 3 ตัว ดังนี้ ทำเล ราคา และ คุณภาพ

ทำเล… การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ห้ามมองข้ามคือ ทำเลต้องดี แนวโน้มมีอนาคต

ราคา … ราคาของอสังหาริมทรัพย์ต้องอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าตลาด มีส่วนต่างราคา

คุณภาพ… อสังหาริมทรัพย์ ต้องอยู่สภาพที่ดี พร้อมใช้งาน หรือ เยี่ยมมากกว่านั้น

ถ้าขาดหรือพร่องปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งไป การลงทุนอาจจะไม่ประสบผล หรือ ลงทุนแล้วอาจจะได้ผลลัพธ์ที่ไม่ดีเท่าที่ควร แต่ถ้าเมื่อใดก็ตามที่การลงทุนในนั้นๆมีครบ หรือเป็นบวกทั้ง 3 ปัจจัย เมื่อนั้น เราจะได้พบกับสุดยอดของการลงทุน!!!

 

เมื่อเรานำ 3 ส่วนนี้ผมผนวกกันเข้าดัวยกัน แผนภาพเวนน์-ออยเลอร์ จะเป็นดังนี้

3 ปัจจัยที่สำคัญในการลงทุนอสังหา

 

ในแผนภาพนี้ ถ้าเรามีครบทั้ง 3 ปัจจัย แทบจะเรียกได้ว่าปิดประตูขาดทุนไปได้เลยเพราะว่าถือเป็นที่สุดแล้วของแนวคิดนี้ ผมเรียกว่าทรัพย์ที่มีครบทั้ง 3 ปัจจัยนี้ว่า “ดาวเด่นของการลงทุน” แต่ที่เราจะหาดาวเด่นนั้นไม่ใช้เรื่องง่าย (ถึงแม้จะหายากแต่เชื่อเถอะครับว่ามันมีอยู่จริง) ทรัพย์ที่เราหาได้หรือประสบพบเจออาจจะไม่ครบทั้ง 3 ปัจจัย กล่าวคือมีแค่ 2 ปัจจัยเท่านั้น เช่น

 

ทำเลดี ราคาได้ แต่คุณภาพไม่ได้ หมายความว่า เราเจอบ้านดี ในราคาที่คุ้มค่าต่อการลงทุนแต่ บ้านมีสภาพโทรม ซื้อมาแล้วต้องปรับปรุง จะต้องซ่อมมากขนาดไหนก็ขึ้นอยู่กับความโทรมของบ้านนั้นๆ ดังนั้น การลงทุนชนิดนี้ต้องมีความเชี่ยวชาญเรื่องการประเมินค่าซ่อม การซ่อมแซม ฯลฯ เพราะ ถ้าเราไม่แม่นเรื่องนี้โอกาสที่เราจะล้มเหลวในการลงทุนก็มีสูง

 

ทำเลดี คุณภาพได้ แต่ราคาไม่ผ่าน หมายความว่า เราเจอบ้านดีๆสภาพสวยในทำเลเอก แต่ราคาไม่ผ่าน หรือเรียกอีกอย่างคือ “ราคาแพง” เกินกว่าที่จะลงทุน ดังนั้นถ้าเราเจอการลงทุนลักษณะนี้ถ้าจะให้ได้ผลลัพธ์ที่ดี คือ ต้องการเจรจาต่อรองราคาลงมาให้อยู่ในเกณฑ์ที่เรารับได้ เพราะ ถ้าไม่ได้ การลงทุนนี้ก็จะไม่คุ้มค่า

 

ราคาดี คุณภาพได้ แต่ทำเลแย่ หมายความว่าบ้านราคาถูก สภาพบ้านเยี่ยมแต่ อยู่ผิดที่ผิดทาง ไปอยู่ในทำเลที่ไม่ดี แนวโน้มอนาคตไม่สวยงาม ดังนั้น การลงทุนชนิดมีความเสี่ยงสูงที่จะล้มเหลวในการลงทุน เพราะ ราคา กับคุณภาพ เรายังพอมีทางแก้ไข แต่ ทำเล แก้ไขได้ยากมาก

 

แต่ถ้าเราเจอการลงทุนที่มีแค่ปัจจัยเดียว มีเพียงแค่ ทำเล หรือ ราคา หรือ คุณภาพ เพียงอย่างเดียว การลงทุนของเรายิ่งมีความเสี่ยงมากขึ้นไป เช่น ทำเลดีอย่างเดียว แต่บ้านราคาแพง คุณภาพบ้านทรุดโทรม กรณีนี้ลำบากแน่นอน … ราคาถูกแต่ ทำเลไม่ได้ บ้านโทรม แบบนี้ก็ลำบากไปอีกแบบ จะมีกำไรเป็นกอบเป็นกำได้ก็อาจจะต้องรอทำเลขึ้น ซึ่งรู้เมื่อไหร่ … บ้านสวยคุณภาพเนี๊ยบ แต่ราคาแพง และอยู่ในทำเลที่ไม่ดี แบบนี้ก็เล่นยากพอดู

 

เพื่อที่จะเห็นภาพได้ชัดเจนเราลองมาดูกรณีศึกษากันครับ (เป็นกรณีศึกษาที่เกิดขึ้นจากประสบการณ์ตรงของผมเองครับ)

 

กรณีแรก : ดาวเด่นของการลงทุน

บ้านตู่ 2

 

หลังนี้เป็นบ้านของเพื่อนสนิทผมท่านหนึ่ง ซึ่งผมจะกล่าวถึงบ้านหลังอยู่เสมอๆ เพราะ อะไรไปดูกันครับ บ้านหลังนี้ เป็นบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เนื้อที่ 74 ตรว.

 

บ้านหลังนี้ทำเลดีมาก เพราะอยู่ห่างจากมหาวิทยาลัยเพียง 1 กิโลเมตร ในปี 2553 บ้านหลังนี้ราคาตลาด 1.8 ล้านบาท แต่ซื้อมาได้ในราคาเพียง 1.35 ล้านบาท และ ถูกเสนอขายบ้านในสภาพพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีแทบไม่ต้องต่อเติมเพิ่ม  … ผ่านไป 4 ปี ปีนี้ปี 2557 บ้านหลังนี้ถูกเสนอซื้อมาราคาตลาด 2.8 ล้านบาท!!!

กรณีที่สอง : บ้านหลังนี้ทำเลดี ราคาได้ แต่คุณภาพโทรม

 3 ปัจจัยที่สำคัญในการลงทุนอสังหา 2

บ้านหลังนี้ตั้งอยู่ในทำเลดีใกล้นิคมอุตสาหกรรม มีแนวโน้มมีราคาเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต และ ซื้อมาได้ในราคาต่ำกว่าราตาตลาดพอสมควร แต่สภาพบ้านอยู่ในข่ายที่ทรุดโทรมถึงขีดสุด เหลือเพียงแต่โครงสร้างเท่านั้น … ในกรณีนี้ต้องพิจารณาต่อว่า ส่วนต่างราคาบ้านที่เราซื้อมามีเกินกว่า งบประมาณในการซ่อมแซมปรับปรุงที่จะเกิดหรือไม่ ถ้าคุ้มค่าก็น่าลอง อย่างเช่นกรณีบ้านหลังนี้

กรณีที่สาม : ที่ดินเปล่าที่ทำเลดี ราคาได้ แต่คุณภาพไม่ได้

3 ปัจจัยที่สำคัญในการลงทุนอสังหา 2 ที่เปล่า

ที่ดินเปล่าแปลงนี้ตั้งอยู่ในทำเลดี(ห้อมล้อมไปด้วยบ้านจัดสรร) และ ถูกเสนอขายในราคาต่ำกว่าตลาดมากพอสมควร … แต่พอไปดูสถานที่จริงกลับพบว่า ทรัพย์นี้คุณภาพไม่ดี เนื่องจาก ที่ดินต่ำกว่าพื้นที่ข้างเคียงมาก ถ้าซื้อที่แปลงต้องถมที่ดิน และ เมื่อลองคำนวณค่าที่ดินที่เสนอขายรวมกับค่าถมที่แล้ว ผลปรากฏว่า ราคาสุดท้ายเป็นราคาที่สูงกว่าราคาตลาด ดังนั้นการลงทุนนี้จึงอาจจะไม่คุ้มค่าเท่าใด

 

นี่เป็น 3 ปัจจัยสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ ทำเล – ราคา – คุณภาพ สิ่งเหล่านี้คือแนวคิดที่สำคัญที่ผมจะต้องหยิบขึ้นมาพิจารณาก่อนการลงทุนจริงเสมอๆ … ลองนำไปปรับประยุกต์ใช้ดูครับ

 

ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุน ร่ำรวยกันทุกคนครับ

 

…[^_^]…

มาม่ากับปลากระป๋อง

ผมนักเดินทาง "ล่าฝัน" บนถนนสายยาวที่ชื่อว่า "ชีวิต" ระหว่างทางผ่านประสบพบเจอเรื่องราวต่างๆมากมาย เลยคว้าคีย์บอร์ดขึ้นมาพิมพ์แทน "ปากกา" ใช้บล็อก Creativeshooter.com แทน "สมุด" เพื่อบันทึกและแบ่งปันการเดินทางในครั้งนี้

More Posts - Website