[แชร์ประสบการณ์] ไปดูบ้าน NPA ของธนาคาร

 

ชวนไปดู บ้าน NPA ของธนาคาร

 

ตลอดหลายปีมานี้ผมมักจะเขียนถึงเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ทำแล้ว “บรรลุผล” หรือ “มีผลลัพธ์” เช่น ซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงขาย ซื้อซากโกดังมาบูรณะปล่อยเช่า ซื้อที่ดินมาเก็งกำไร เป็นต้น … ไม่ค่อยได้กล่าวถึงเบื้องหลังเสียเท่าไหร่ … แต่เบื้องหลังที่ผมจะเล่าในบทนี้สำคัญมากกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ … เบื้องหลังที่ว่านี้คือ“การฝึกฝน”

 

การไปดูบ้านทุกครั้งก็เท่ากับเรามีประสบการณ์เพิ่ม เปรียบเทียบง่ายๆเหมือนเราทำแบบฝึกหัด ถ้าเราทำบ่อยๆ ขยันทำเราก็จะเก่งขึ้น คะแนนสอบก็ออกมาดี การไปดูบ้านก็เหมือนทำแบบฝึกหัด ไปดูบ่อยก็เชี่ยวชาญมากขึ้น โอกาสในการทำกำไรก็มากขึ้น

 

ในบทนี้ผมขอพาทุกๆท่านไปทำ “แบบฝึกหัด” กันครับ

 

แบบฝึกหัดที่ผมนำมาเล่าในบทนี้ผมคิดว่าน่าสนใจจึงอยากนำมาเล่าสู่กันฟัง  … ทบทวนพื้นฐานก่อนออกออกภาคสนามกันสักนิด … จุดประสงค์ของการซื้อบ้านของผมคือ “ซื้อเพื่อการลงทุน” … ผมแบ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 แบบหลักๆคือ ระยะยาว เช่น เก็บกินค่าเช่า และ ระยะสั้น เช่น การเก็งกำไร ดังนั้นการพิจารณาการลงทุนของผมจะพิจารณาทั้งสองกรณี … แบบฝึกหัดที่ผมจะพาไปในครั้งนี้เป็น เป็นสินทรัพย์รอการขาย หรือ เป็นบ้าน NPA ของธนาคาร พาณิชย์แห่งหนึ่ง ในบทนี้ผมจะแชร์ประสบการให้ฟังว่าการลงพื้นที่จริงในครั้งนี้ ผมคิดอย่างไร ทำอย่างไร ผลเป็นอย่างไร … พร้อมออกเดินทางกันเลยครับ

 

หลายสัปดาห์ก่อนผมไปงานมหกรรมแสดงสินทรัพย์รอการขายของเหล่าธนาคารพาณิชย์จากหลายแห่ง … จากการเดินดูบอร์ดแสดงทรัพย์ และ นั่งพิจารณาเอกสารที่ธนาคารพาณิชย์เหล่านั้นแจกมา มีอสังหาริมทรัพย์ตัวหนึ่งเข้าตาผม …

 

ทำไมถึงเข้าตา?

ทำเลดีมาก!!! … อยู่ในแหล่งชุมชน เข้าซอยไปจากถนนสายหลัก(ของประเทศ) เพียง 200 เมตร และ ห่างจากห้างสรรพสินค้าเพียง 400 เมตร และที่สำคัญ ราคาที่เปิดขายมานั้น ถูกมาก!!! … 552,500 บาท!!!!

พาไปดูบ้าน NPA

 

 

จากภาพ … เป็นอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นครึ่ง เนื้อที่ 17 ตารางวา ทำเลโดดเด่นมากเช่นนี้ จากการประเมินคร่าวๆของผมถ้าอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีปกติ อาคารพาณิชย์นี้ต้องมีราคาไม่ต่ำว่า 2 ล้านบาทแน่นอน!!! แต่เปิดขายในราคา 690,000 บาท และไม่มีคนซื้อ เลยต้องปรับราคาลงมาเหลือ 552,500 บาท!!! ถ้าเป็นเช่นนี้ผมว่ารายการนี้ต้องมี “ปัญหา” แน่นอน แต่ว่าปัญหาคืออะไร? … ผมตั้งสมมติฐานขึ้นมา 2 ข้อ

 

1. สภาพแวดล้อมไม่ดี … สังเกตจากรูปที่อยู่ในสภาพรกร้างทั้งห้องด้านซ้ายและขวา

2. ตัวอาคารมีปัญหา … อาจจะมีปัญหาในตัวบ้านเช่น เรื่องของโครงสร้างอาคาร

 

ดูวันเวลาเหมาะเจาะก็ออกเดินทางไปดูสถานที่จริงไปตามแผนที่

 

สถานที่จริง!!!

บ้าน NPA 1 by มาม่ากับปลากระป๋อง

 

เมื่อไปถึง … ผมก็ตัดสันนิษฐานแรกออกไปก่อนเพราะ สภาพแวดล้อมไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด!!! … ถึงแม้จะไม่ดีมากก็ตาม มีตึกอาคารรกร้างพอสมควร แต่พิจารณาโดยรวมสภาพแวดล้อมก็ไม่ได้ย่ำแย่มาก สภาพแวดล้อมประมาณนี้ราคาคงลงมาไม่ถึงขนาดนี้แน่ๆ ต้องไปดูในสันนิษฐานที่ 2

อาคารหลังกลางครับ

บ้าน NPA 2 by มาม่ากับปลากระป๋อง

 

มีทางเข้าครับ มีประตูไม้บังไว้

 

สภาพภายใน เล่นซะผมงงเลย!!!! … สภาพภายในชั้น 1 และชั้นลอย!!!

บ้าน NPA 3 by มาม่ากับปลากระป๋อง

 

 

สภาพภายในชั้น 2 !!!

บ้าน NPA 4 by มาม่ากับปลากระป๋อง

 

อ้าว เฮ้ยยยยย … มีชั้น 3 ด้วย !!!

 บ้าน NPA 5 by มาม่ากับปลากระป๋อง

อาคาร 3 คูหานี้ไม่มีผนังกั้นแบ่งระหว่างกันและกัน ทุบออกทีหลังคงไม่ใช่ มันคงเป็นมาตั้งแต่ออกแบบและสร้างตึกเลย เพราะ อาคาร 3 คูหานี้ มีบันไดขึ้นทางเดียว!!!!!!!!! … ผมกดโทรศัพท์ไปหาธนาคารผู้เป็นเจ้าของ สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ความว่า ทรัพย์สินของธนาคารมีแค่หลังตรงกลางหลังเดียว ด้านซ้ายและด้านขวาไม่ทราบว่าเป็นของใคร … ธนาคารขายตามสภาพ!!!! … ขุ่นพระ!!!!!!!ตัวอาคารมีปัญหาจริงๆ ใหญ่มากเสียด้วย!!!

 

ทราบกระจ่างเลยครับทีนี้ว่าทำไม อาคารพาณิชย์ 3 ชั้นครึ่งที่ทำเลดีราคาถึงร่วงลงมาแบบนี้

 

หลังจากเดินสำรวจตรวจตรา และรับรู้เรื่องราวแล้วว่าเป็นอย่างไร ก็เข้าสู่โหมดการพิจารณาเพื่อลงทุน!!!!

 

ถ้าเราซื้อจริงผมประมาณค่าก่อสร้างต่อเติม ทุบพื้นทำบันไดทั้ง 3 กั้นห้องทุกชั้นทำห้องน้ำสำเร็จรูป น่าจะใช่เงินราว 500,000 บาท(ราคานี้เป็นการคาดเดาล้านๆนะครับเพราะยังไม่ได้พาทีมไปดู เพราะต้องขึ้นกับวัสดุและอื่นๆ) แต่ปัญหาที่จะตามมาคือเราจะไปหาเจ้าของทั้งซ้ายขวาเพื่อมาดูการทำกำแพงได้หรือไม่? ถ้ามาแล้วจะยินยอมหรือไม่? ถ้ายอมแล้วต้องยื่นเรื่องต่อเติมอาคารหรือเปล่า? และ ฯลฯ ถึงปัญหาจะตามมาเยอะ แต่ทุกอย่างสามารถดำเนินการได้ถ้าการลงทุนนี้คุ้มค่าน่าลงทุน

 

พิจารณาแบบระยะยาว เก็บกินค่าเช่า

จากการสังเกตสภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น ฝั่งตรงข้ามมีการดัดแปลงอาคารพาณิชย์ ทำเป็นห้องเช่า … ผมเดินไปถามคนแถวนั้น ได้ความว่าเช่าเหมาชั้น ชั้นละ 2,000 บาท!!! อาคารหนึ่งคูหามี 3 ชั้น ประมาณการณ์ว่ามีผู้เช่าสูงห้องว่างเพียง 1 เดือน และ หักภาษี 1 เดือน

คำนวณรายได้จากค่าเช่าต่อปี 2,000 x 3 x 10 เดือน = 60,000 บาท
ต้นทุนซื้ออาคารนี้552,500 บาท ต้นทุนรีโนเวท 500,000 บาท
ผลตอบแทน 60,000 / (552,500 +500,000) x 100 = 5.7% ต่อปี

 

พิจารณาแบบระยะสั้น ซื้อมาปรับปรุงยกเครื่องและขายทำกำไร

จากการเดินสอบถามร้านค้าและผู้คนในซอยนั้น ได้ความว่าในบริเวณดังกล่าวมีอาคารร้างอยู่หลายตึกสนนราคาอยู่ที่ 1.8 – 2.0 ล้านบาท แต่ก็ยังขายไม่ออกบอกขายมาหลายปี ถ้าปรุงเพื่อขายรายละเอียดในการก่อสร้างอาจจะน้อยกว่าทำให้ต้นทุนน่าจะต่ำกว่า สมมติราคาปรับปรุงที่ 400,000 บาท ต้นทุนรวมรวม 900,000 บาทแต่ราคาที่ปล่อยน่าจะได้ที่ราคา 1.2 – 1.5 ล้านบาท ผลตอบแทน 33.33 – 66.67% แต่ก็ยังไม่แน่ว่าจะขายได้หรือไม่

 

สรุปแบบฝึกหัด

 

การลงทุนนี้มีความเสี่ยงหลายประการ และบางประการเราควบคุมไม่ได้เสียด้วย ถ้าซื้อห้องเดียวเราควบคุมไม่ได้ แบบฝึกหัดนี้ถ้าจะต่อยอด ถ้าจะทำถ้าจะเล่นจริงต้องเล่นให้ใหญ่ ต้องสืบค้นซื้อเจ้าของอีกสองห้องนี้และต้องตามหาให้เจ้าของขอซื้อต่อให้หมด รวมถึงซื้อตึกร้างในบริเวณใกล้เคียงด้วย(มีที่หลังติดกัน) รวม 7 คูหา แล้วรีโนเวทยกเครื่องทีเดียว ทำเป็นห้องพัก เป็นโฮสเทล หรือ ปรุงขายพร้อมกันน่าจะได้ราคามากขึ้นและน่าสนใจมากกว่า … ดังนั้น “ใจต้องสู้” และ “เงินต้องถึง” งานรีโนเวทปรับปรุงขนาดนี้ไม่เล็ก แต่ก็ต้องใช้ความพยายามตามหาเจ้าของให้ครบและกำเงินเงินในการลงทุนสักสิบล้านน่าจะพอสู้ไหว … สำหรับผมคงต้องพับเก็บไว้ก่อน … ไอ้ใจผมสู้อยู่แล้ว แต่ติดตรงที่ทุนนี่สิตอนนี้คงมีไม่พอ 5555+

 

แบบฝึกหัดที่เป็นอาคารพาณิชย์หลังนี้ได้สอนเรื่องราวให้ผมในหลายประเด็นทีเดียว การออกไปทำดูของจริงทำให้ผมมีประสบการณ์เพิ่ม ไปดูบ่อยก็เชี่ยวชาญชำนาญมากขึ้น โอกาสในการทำกำไรในครั้งต่อไปก็มากขึ้น เจอที่ไหนน่าสนใจก็ต้องไปดูครับเพราะถึงแม้ไม่ได้ลงทุนอย่างน้อยก็ได้ยังประสบการณ์ บ้าน NPA ของธนาคาร บ้านประมูลที่กรมบังคับคดี บ้านบอกขายปกติ ไปดูโลด อยากประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้องออกขยันทำแบบฝึกหัด โดยการออกไปดูบ้านบ่อยๆครับ

 

อยากประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้องออกขยันทำแบบฝึกหัด โดยการออกไปดูบ้านบ่อยๆครับ

 

ขอให้ทุกๆท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนครับ

 

…[^_^]…

 

ปล.

แถมท้ายบท … เรื่องบ้านเดี่ยว

ในวันเดียวกันนี้ผมได้ไปดูบ้านอีกหลังหนึ่งด้วยเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียวขนาด 50 ตารางวา ซึ่งบ้านหลังนี้กำลังจะถูกประมูลที่กรมบังคดีในอีกไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้า … เมื่อไปผมถึง … บ้านหลังนี้มีผู้อยู่อาศัยครับ … ผมแจ้งว่าผมขอพบเจ้าของบ้าน พอเจ้าของบ้านออกมาผมก็แจ้งไปว่า บ้านหลังนี้กำลังจะถูกนำออกขายในกรมบังคับคดี ผมเลยมาดูมาสอบถาม … เจ้าของบ้านก็ตกใจบอกว่าเขาไปติดต่อกับธนาคารแล้วและยังผ่อนอยู่ … ผมก็บอกเขาว่าให้รีบไปติดต่อที่กรมบังคดีจังหวัดด่วน ถ้าติดต่อกับธนาคารแล้วจริงๆต้องรีบไปแจ้งระงับการขายไว้ เพราะ เดี๋ยวถ้ามีคนประมูลได้เรื่องราวจะยุ่งวุ่นวายกว่าเดิม …

 

ในกรณีนี้ ถ้าผมไม่มาดูบ้านถ้าซื้อได้งานเข้าผมแน่ๆ มาดูถ้าเจอผู้อยู่อาศัยแบบนี้ถ้าเป็นเจ้าของบ้านผมหลีกเลี่ยงอยู่แล้วแต่ เอาใจเขามาใส่ใจเรา ถ้าเรื่องราวมันถูกต้องเราเองก็ไม่อยากให้บ้านที่อยู่โดนยึด ได้มาเตือนได้มาบอกและเจ้าของก็ขอบคุณเราแบบนี้ ในฐานะคนลงทุนสายนี้ก็ได้แต่ปลื้มปริ่มอยู่ในใจ

 

บทความที่เกี่ยวคาดว่าน่าจะเกี่ยวข้องครับ

ทำงาน 5 วัน ทำเงินงอกมาได้ 50,000 บาท จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ http://goo.gl/PVqVS
ทำกำไรได้ 250,000 จากซากปรักหักพัง!!! http://goo.gl/2YI3L8

มาม่ากับปลากระป๋อง

ผมนักเดินทาง "ล่าฝัน" บนถนนสายยาวที่ชื่อว่า "ชีวิต" ระหว่างทางผ่านประสบพบเจอเรื่องราวต่างๆมากมาย เลยคว้าคีย์บอร์ดขึ้นมาพิมพ์แทน "ปากกา" ใช้บล็อก Creativeshooter.com แทน "สมุด" เพื่อบันทึกและแบ่งปันการเดินทางในครั้งนี้

More Posts - Website