ที่ดินแปลงนี้ออกไข่ทองคำปันผลปีละ 120,000 บาท!!! และ . . .

ในบทที่แล้วผมได้เล่าถึงแนวคิดและรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ หาซื้อของถูกมาทำกำไรโดยการปัดฝุ่นและนำออกขายในราคาตลาด โดยการเข้าร่วมประมูลที่ดินจากกรมบังคับคดีและประกาศขาย ถ่ายทอดไว้ในบทความที่มีชื่อว่า : ทำกำไรได้ 250,000 จากซากปรักหักพัง!!!http://goo.gl/2YI3L8 แต่ในบทนี้ขอเปลี่ยนมุมมองมาเล่าถึงแนวคิดและรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอีกรูปแบบหนึ่ง นั่นก็คือ ซื้อที่ดินมาในราคาตลาด แต่ทำกำไรโดยการถือครองไว้เพื่อเก็งกำไรมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต

ที่ดินแปลงที่ผมจะเล่าถึงต่อไปนี้ถือว่าเป็นจุดวัดใจที่สำคัญมากอีกจุดหนึ่งของชีวิตผมเลยก็ว่าได้ เพราะ กว่าจะซื้อที่ได้เลือดตาแทบกระเด็นและกว่าจะเดินไปถึงจุดที่เรียกว่าที่ดินแปลงนี้ทำกำไรได้นั้นในทุกๆวันที่ผ่านไปมันเต็มด้วยมสารพัดความกดดันที่ถาโถมเข้ามา แต่ในบทนี้ผมขออนุญาตละช่วงนี้ไปเพราะผมเคยเขียนถึงไว้แล้วและเกรงว่าถ้าเขียนถึงถึงน่าจะออก “แนวดราม่า” มากกว่าการวิเคราะห์การลงทุน 555+ (ถ้าท่านใดสนใจอยากรู้ว่าผมหาเงินมาได้อย่างไร กดดัน และ วัดใจขนาดไหนต้องลองไปค้นบทความเก่าๆอ่านดูนะครับ)

 

มาเข้าเรื่องกันครับ ….

 

ลักษณะและสภาพโดยทั่วไปของที่ดิน

 

ที่ดินเนื้อที่ขนาด 137 ตารางวาที่ดินแปลงนี้จัดว่าอยู่ในทำเลที่ดี ที่ดินถมเสมอ ด้านหน้าหันหน้าเขาหาถนนหลวงลาดยาง วิ่งสวนทางขนาด 2 เลน ด้านข้างซ้ายขวาทั้งสองด้านติดถนนคอนกรีตซึ่งเป็นทางเข้าหมู่บ้านจัดสรร ที่แปลงนี้อยู่ห่างจากตัวอำเภอ 200 เมตร แต่เป็นอำเภอขนาดเล็กมีประชากรไม่มาก ที่ดินแปลงนี้ผู้ครอบครองคือธนาคารพาณิชย์ซึ่งได้มาจากการยึดทรัพย์สินที่ใช้ในการค้ำประกันวงเงินกู้ของลูกหนี้รายหนึ่ง (เดิมทีที่ดินแปลงนี้จะถูกทำเป็น อาคารพาณิชย์ 7 คูหา)

 

เมื่อเราเจอที่ดินแปลงสวยๆถูกในเช่นนี้สี่ที่ผมทำ คือ การเฝ้าติดตามดูความเป็นไปแทบทุกฝีก้าว เราเฝ้าติดตามที่แปลงนี้มาเป็นเวลากว่า 2 ปี เราเพียรโทรไปถามโทรไปหาธนาคารว่าเมื่อไหร่จะประกาศขาย? จะขายในราคาเท่าไหร่? และแล้ววันนั้นก็มาถึง ราวกลางปี พ.ศ. 2552 เมื่อ ธนาคารประกาศขายที่แปลงในราคานี้ 2 ล้านบาท!!!! ซึ่งเป็นราคาที่มากกว่าที่ผมคาดการณ์ไว้!!!

 

ณ ตอนนั้นผมมองว่า ราคาที่ธนาคารเคาะมานี้ ไม่ใช่ราคาที่ดินที่มีราคาถูก!!!! อาจจะเข้าข่ายแพงนิดๆเสียด้วยซ้ำ เพราะ เมื่อพิจารณาจากราคาซื้อขายที่ดินในทำเลที่ใกล้เคียงกันในละแวกนั้น ปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาสูงกว่าที่ดินแปลงอื่นๆในทำเลที่ใกล้เคียง

 

ผมมองว่าธนาคารเคาะราคามาเท่านี้นั้นเท่ากับว่ารับข่าวลือของการตัดถนน 4 เลนที่กำลังจะเกิดขึ้น เพราะ ในตลอดระยะเวลาช่วงนั้นมีข่าวลือว่าจะตัดถนน 4 เลนมาโดยตลอดแต่ก็ยังไม่เห็นมีวี่แววเสียที เพราะ โดยส่วนตัวผมค่อนข้างระมัดระวังคำว่าข่าวลือเป็นอย่างมาก เราจะตรวจสอบหาแหล่งที่มาลำบาก โดยมากอาจจะมโนกันเองเสียด้วยซ้ำพูดๆกันต่อๆมา หรือบางทีนายทุนรายใหญ่สร้างกระแสเพื่อดันราคาที่ดินดันก็อาจเป็นได้

 

มีข่าวลือที่ไม่น่าเชื่อถืออยู่ข่าวหนึ่งผู้คนพูดกันเยอะมากว่ามหาวิทยาลัยจะมาเปิด แต่หาต้นตอและระบุตำแหน่งไม่ได้ว่าจะมีมหาวิทยาลัยมาเปิดเมื่อไหร่และที่ไหนหรือแม้แต่ไม่รู้ว่ามหาวิทยาลัยอะไร????

 

ยังไม่ต้องนับรวมมหาวิทยาลัยที่จะเปิดตรงไหนตอนไหนก็ไม่รู้ ถ้าถนนยังไม่ตัดเป็น 4 เลนในตอนนี้ ผมมองว่าราคานี้ไม่ถูกนัก ถึงแม้ว่าเรามั่นใจว่าถนนต้องตัดแน่ ถนนสี่เลนตัดมาถึง 4 แยกไฟแดงที่ห่างออกไป 200 เมตร นานหลายปีแล้วแต่ก็ยังไม่มีวี่แววข้ามมาทำตรงเส้นนี้เสียที ถ้าจะรออาจจะไม่คุ้มเสี่ยงนำเงินไปจมกับที่เปล่า … แต่ถ้ากำลังจะตัดถนนเป็น 4 เลนในเร็วๆนี้จริง ผมมองว่าราคานี้ถือว่าถูก!!!! เพราะ โครงสร้างพื้นฐานที่เปลี่ยนไปมากเท่าใดจะนำมาซึ่งความเจริญของชุมชนมากขึ้นเท่านั้น ในครั้งนี้เป็นถนนขนาด 4 เลน ถนนมันพื้นฐานที่เป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้นเท่านั้น

 

ถ้าซื้อมาจะทำอะไร?

 

ผมซื้อที่ดินหรือลงทุนในทุกๆครั้งจะต้องตอบคำถามให้ได้ก่อนว่าซื้อแล้วจะเอาไปทำอะไร หรือ ซื้อมาแล้วจะทำอย่างไรต่อไป ในกรณีนี้ ผมตั้งธงว่าจะทำตามวัตถุประสงค์เดิมของที่ดินคือ สร้างอาคารพาณิชย์แล้วขายแต่โครงการนี้ใหญ่เกินตัวผมมากเกินไปในตอนนี้ ใหญ่กว่าทั้งเงินทุน ใหญ่กว่าทั้งประสบการณ์ เพราะผมมีประสบการณ์และเงินทุนที่น้อยมากๆ แต่ถึงอย่างไรก็ตามนั่นคือ ธงที่ผมจะตั้งไว้ปักเป็นจุดหมายปลายทาง แต่ในระหว่างทางนี้ผมจะทำอย่างไรก็ค่อยๆพิจารณากันไปเป็นตอนๆไป แต่ในช่วงแรกถ้าซื้อได้ผมจะปล่อยให้เช่า โดยเน้นมองหาผู้เช่าที่ดินในที่ระยะเวลาการเช่าที่เป็นระยะสั้นถึงระยะกลางๆ 2 – 10 ปี เพื่อสร้างกระแสเงินสดให้เขามาอย่างต่อเนื่อง รีบสะสมความรู้เพื่อพัฒนาโปรเจคใหญ่ในวันข้างหน้า และอีกมุมหนึ่งผมมองว่าน่าจะดีกว่าที่จะรอให้ตลาดของอำเภอนี้โตขึ้นกว่านี้ เพราะเมื่อถึงเวลานั้นน่าจะทำกำไรได้มากพอสมควรทีเดียว

 

หลังจากที่ธนาคารประกาศขายได้ไม่นานก็มีคนสนใจซื้อและมาดูที่จำนวนมาก ทำให้ทุกอย่างเกิดขึ้นเร็วมาก หลังจากการดิ้นรนหักเล่ห์ชิงเหลี่ยมอย่างเต็มกำลังผมก็ได้ที่แปลงนี้มาครอบครองให้สมกับที่อยากได้!!!!

 

หน้าโฉนดที่ดิน รูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า

หน้าโฉนด 137 มาม่ากับปลากระป๋อง

 

ได้ที่มาก็ตัดหญ้า แล้วแปะป้ายให้เช่าเพื่อทำเงินทันที

ที่ดิน 137 มาม่ากับปลากระป๋อง

ภาพถ่ายเมื่อปี พ.ศ. 2553

ที่ดิน 137 มาม่ากับปลากระป๋อง2

 

แต่เรื่องราวมันไม่ราบรื่นอย่างที่คิด!!! เกือบ 1 ปีหลังจากผมซื้อมา ถนนก็ยังไม่เห็นวี่แววว่าจะมีใครมาทำ ไม่มีแม้แต่คนมาถามเช่าแม้แต่รายเดียว!!!  มันเป็นช่วงเวลาที่บีบรัดหัวใจผมมากอย่างถึงที่สุด เพราะ มีแต่คนบอกผมว่าซื้อมาแพง!!!  … ผมได้แต่นิ่งเงียบ  อดทน และ รอคอย แต่จิตใจกลับเต็มไปด้วยความสับสนและกังวลใจ …

 

เงินสองล้านที่ผมได้มาจากขายบ้าน บ้านของสองข้าราชการชั้นผู้น้อยที่เก็บหอมรอมริบมาเพื่อซื้อมันทั้งชีวิตของพ่อกับแม่ เพื่อมาลงทุนวัดใจกับการซื้อที่แปลงนี้ แต่มันกำลังจะสูญเปล่า? มันกำลังจะขาดทุน?

 

เกือบ 1 ปีที่ผมไม่รู้จะกล่าวกับพวกท่านอย่างไรดี ถึงเรื่องความเป็นไปหลังจากที่ขายบ้านของพวกออกท่านไป!!!

 

ผม . . . . . . . .

 

 

และแล้วเขาก็มา!!!! สิ้นสุดการรอคอยที่ยาวนาน!!! รถบดถนน รถเกรดดิน รถราดยางมะตอย พร้อมกับคนงานนับสิบๆคนกรูกับเข้ามาทำงาน เข้ามาขยายถนนกันอย่างขะมักเขม้น

 

ถนนตัดยังไม่ทันเสร็จตลอดสาย ก็มีข่าวดีเข้ามา มีที่แปลงหนึ่ง ขนาดพอพอกับของผม ติดหน้าถนนเหมือนๆกัน แต่อยู่ห่างจากตลาดมากกว่าของผม … ขายออกไปในราคา 3 ล้านบาท!!!!

 

แจ่มมมมมมมมมมมมมมมมมมมมมม!!!! ดังนั้นที่แปลงนี้ของผมราคาต้อง 3 ล้านขึ้นไปแน่นอน สิ้นสุดกันทีความกังวลที่สะสมมาตลอด 1 ปีเพราะมันมลายหายไปสิ้นกับรดบดถนน เหลือไว้แต่ความตื่นเต้นดีใจ!!!

 

ภาพถ่ายที่ดินหลังจากทำถนน 4 เลนเสร็จจาก google map ดูจากสิ่งปลูกสร้างคาดว่าเป็นที่ดินในปี พ.ศ. 2554

ภาพถ่าย google 2554 ที่ดิน 132 ตรว มาม่ากับปลากระป๋อง

 

ภาพถ่ายที่ดิน จาก google map ในมุมใกล้ๆ ในปี พ.ศ. 2554

ภาพถ่าย google 2554 ที่ดิน 132 ตรว มาม่ากับปลากระป๋อง 2

 

หลังจากถนน 4 เลนตัดผ่านก็มีคนมาถามซื้อและถามเช่าทยอยเข้ามาแบบไม่ขาดสาย

 

เช่าทำร้านเพิงสังกะสีเพื่อขายของชำ เช่าทำร้านขายข้าวสาร เช่าทำเต้นท์รถ หรือแม้แต่มาถามซื้อที่ราคาสูงสุด 3.5 ล้านบาท มีถึงโปรเจคร่วมทุนว่าเข้าจะสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ของเรา สร้างเสร็จก็แบ่งห้องกันไปตามสัดส่วนที่ตกลง แต่ในท้ายที่สุดผมเลือกให้เช่า โดยให้คนรู้จักเป็นผู้เช่าทำร้านคาร์แคร์ ทำสัญญาตกลงกันดังนี้

 

8,000 บาทต่อเดือน ใน 2 ปีแรก 10,000 บาทต่อเดือน ใน 3 ปีถัดมา 12,000 บาทต่อเดือน ใน 3 ปีสุดท้าย โดยที่ผู้เช่ารับผิดชอบค่าใช้จ่ายทางภาษีค่าธรรมเนียม ดำเนินการขอน้ำขอไฟเองทั้งหมด

 

ตอนนี้ผู้เช่าๆมาเป็นเวลา 4 ปีกิจการการค้าของผู้เช่าเองก็ดี ส่งค่าเช่าไม่เคยขาด ตอนนี้ผมรับเงินสดทุกๆเดือนเดือนละ 10,000 บาท ที่ดินแปลงนี้เปรียบเป็นห่านทองคำของผม ออกไข่ปันผลไม่เคยขาดตกบกพร่อง และ ขนาดของไข่โตขึ้นเรื่อยๆ

ถ่ายจากฝั่งตรงข้าม ที่ดินอยู่ด้านขวามือของภาพ

ที่ดิน 137 มาม่ากับปลากระป๋อง3

 

ถ่ายจากฝั่งตรงข้าม ที่ดินอยู่ด้านซ้ายมือของภาพ

ที่ดิน 137 มาม่ากับปลากระป๋อง4

 

แต่ปัจจัยบวก ยังไม่หมดอยู่เพียงเท่านั้น!!! เพราะมหาวิทยาลัยกำลังจะมาจริงๆ!!!!!

จากข่าวที่ไม่มีมูลเมื่อ 5 ปีก่อน กลับมีเค้าความเป็นจริงเรื่อยๆ ตามลำดับ

 

เริ่มจากรู้ชื่อมหาวิทยาลัยที่กำลังจะมาเปิด เริ่มรู้สถานที่ตั้งที่แน่นอนของมหาวิทยาลัย เริ่มรู้ว่าคณะใดจะมาเปิด รู้จำนวนนักศึกษาและเปิดสอนเมื่อใด และเริ่มรู้ว่ามีกลุ่มทุนเข้ามากว๊านซื้อที่จำนวนมาก

 

มหาวิทยาลับมีมีกำหนดเปิดสอน สิงหาคม พ.ศ. 2557 มีกำหนดการสร้างแล้วเสร็จบนเนื้อที 100 ไร่ ในปี พ.ศ. 2559 ในเฟสนี้รองรับนักศึกษาได้ถึง 8,000 คน

ภาพจำลองมหาวิทยาลัยที่กำลังจะมาเปิด

มจพ ระยอง 1

ภาพถ่ายอาคารเรียนของมหาวิทยานี้ผมถ่ายเมื่อหลายเดือนก่อน

มจพ ระยอง 5

 

ที่สำคัญ มหาวิทยาลัยนี้ขึ้นห่างจากที่ดินของผมไปเพียง 1.5 กิโลเมตร บนถนนเส้นเดียวกันกับที่ผ่านหน้าที่แปลงนี้!!!!!

 

ผมซื้อที่แปลงนี้มาจากการขายทอดตลาดของธนาคารพาณิชย์ เมื่อปี พ.ศ. 2552 ในราคา 2 ล้านบาท ผ่านมาราว 5 ปี ตอนนี้ที่แปลงนี้ราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 4 ล้านบาทขึ้นไป และ ผมมองว่าราคายังไปได้อีกไกลตราบเท่าที่ผมยังใจแข็งกล้าถือครองอยู่ เพราะ มหาวิทยาลัยคงจะเติบโตขึ้นอีกมาก ถึงแม้ระหว่างที่ผมไม่ขายผมก็ยังคงไม่เดือดเนื้อร้อนใจเพราะผมได้รับเงินปันผลจากห่านทองคำ ที่ออกไข่อย่างไม่ขาดตกบกพร่องปีละ 120,000 บาท และมิหนำซ้ำไข่ทองคำใบจะใหญ่ขึ้นเรื่อยๆอีกด้วย

 

ผมปักธงเป้าหมายของที่แปลงนี้ไว้ที่ 10 ปี ตอนนี้เดินมาได้ครึ่งทางเรื่องราวเปลี่ยนแปลงไปมากแต่จุดหมายผมยังคงไม่เปลี่ยนมากนักแต่อาจจะปรับรูปแบบการก่อสร้างเพื่อให้เหมาะสมกว่ายิ่งกว่า ตลอดระยะเวลาที่เหลือผมคงต้องมุ่งมั่นศึกษาหาความรู้ให้มากกว่านี้อีกหลายเท่า เพราะ ต่อไปผมเองก็ไม่รู้ว่าผมจะเจอกับอะไร ถ้าผมไม่พร้อมทั้งร่างกายจิตใจผมคงไปต่อไม่ได้

 

ผมเชื่อเสมอว่า

 

ความสำเร็จนั้นมันอยู่สูงใครๆก็ไขว่แสวงหา คงไม่มีใครใจดีหยิบมายัดใส่มือเราได้ ถ้าอยากได้คงต้องมุมานะปีนไปคว้ามันมาด้วยตัวเอง …

 

…[^_^]…

 

ปล.

-สามารถติดตามอ่านเรื่องราวงานเขียนของผมได้ในบล็อกนี้นะครับ … http://goo.gl/aE4zV

 

-เพิ่มเติมข้อมูลครับ มีเพื่อนติดต่อสอบถามเข้ามาเยอะดังนั้นผมมีข้อมูลเพิ่มเติมใน 2 ประเด็นครับ
ประเด็นที่ 1. ผมเชื่อข่าวลือหรือไม่?

ข่าวลือกับข่าวลวงมักมาคู่กัน ต้องระมัดระวังให้ดี ผมไม่ค่อยให้น้ำหนักกับข่าวลือสักเท่าไหร่ (นอกเสียจากผมรู้ว่าข่าวลือยี้มาจากใคร) จังหวะนี้คาดว่าทุกท่านน่าจะเดาได้หมดแล้วว่าผมอยู่จังหวัดไหน … ผมอยู่จังหวัดระยองครับ

ลองนึกภาพตามผม

จากอำเภอนี้ไปทางขวาประมาณ 15 กิโลเมตรเป็น มีนิคมอุตสาหกรรมปิโตรเคมีชั้นนำของประเทศ ที่ชื่อว่า “นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุต” จากอำเภอนี้ไปทางซ้ายประมาณ 25 กิโลเมตรเป็น มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ของประเทศ ที่ชื่อว่า “นิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด” เส้นทางของ สองนิคมเชื่อมต่อกันด้วยถนน 4 เลนตลอดสาย อำเภอนี้อยู่ตรงกลางระหว่างสองนิคมดังกล่าว!!! นี่คือเส้นทางเอก ส่วนทางโท ที่ตัดผ่านหน้าที่ดินแปลงนี้ ด้านหนึ่งสามารถทะลุไปอีกอำเภอ ส่วนอีกปลายอีกด้านจะผ่านโรงงานอุตสหกรรมขนาดย่อมหลายโรงและไปบรรจบกับถนน สายหลักเส้นอื่น

อันนี้คือการวิเคราะห์ จากพื้นฐาน
ในกรณีนี้ผมใช้ข่าวลือเป็นตัวตัวกระตุ้นเลือกในจังหวะเข้าซื้อที่ดิน!!!!! ว่าจะซื้อเมื่อไหร่??? เพราะ ผมรู้ชัดๆว่าไม่ช้าก็เร็วที่อำเภอนี้ต้องมาแน่ๆ

จากข้อมูลพื้นฐานของเส้นทางคมนาคม และย้อนกลับจุดประสงค์ที่แท้จริงของการซื้อที่ดินแปลงนี้คือ การซื้อที่ดินแปลงนี้เพื่อพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ 7 คูหาครับ เรื่องเดิมคือ เจ้าของเก่าพัฒนาโครงการไม่ประสบผลสำเร็จ ผมมองว่าถึงแม้ไม่มีถนนตัดผ่าน ไม่มีมหาวิทยาลัย แต่ทำเลนี้เป็นทำเลที่ดีอยู่แล้ว ผมมั่นใจว่าถ้าเป็นผม … ผมสร้างอาคารพาณิชย์ขายได้!!!!

ส่วนเรื่องมหาวิทยาลัยนี้เป็นผลพลอยได้ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ตั้งแต่แรกแต่ประการใด อันนี้มันมากับดวงจริงๆ!!!!!!!!

ประเด็นที่ 2 เรื่องนี้เป็นการนำมาเขียนใหม่

เค้าเรื่องเดิมนี้ ผมเคยเขียนถึงเมื่อกลางปี 2555 … ในครั้งนั้นเป็นการเล่าในอีกลักษณะไดอารี่ คือ เล่าเรื่อยๆ และเรื่องราวจบลงที่กลางปี 2555 … แต่การนำมาเขียนใหม่ในครั้งนี้ ผมจะเปลี่ยนการเล่าเรื่อง จะเล่าใน “ในลักษณะมุมมองและแนวการลงทุน” แยกออกพิจารณาเป็นส่วน มุ่งเน้นไปที่การวิเคราะห์เป็นหลัก

ถ้าท่านใดที่ผ่านตาเรื่องนั้นมาบ้างอาจจะจำได้เลาๆว่า หลังจากที่แปลงนี้ ผมผันตัวเองไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ … ไปสร้างบ้านขาย ดังนั้นในบาทหน้าผมจะเล่าต่อครับว่าผมผันตัวเองไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไรและทำอย่างไร?

น่าจะตั้งชื่อเรื่องว่า พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายฉบับคนทุนน้อย!!!
(อาจจะต้องใช้สักหลายวันนะครับ แต่จะรีบเขียนให้เร็วที่สุดเพื่อความต่อเนื่อง)

จั่วหัวบทหน้าด้วยภาพนี้ บ้านด้านขวามือ ทรงเสาโรมัน เป็นบ้านที่ผมสร้างขายครับ!!!! ท่านใดเล็งๆธุรกิจนี้อยู่อย่าลืมติดตาม พบกันในตอนหน้านะครับ : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายฉบับคนทุนน้อย!!!

สร้างบ้านขาย มาม่ากับปลากระป๋อง 1

…[^_^]…

มาม่ากับปลากระป๋อง

ผมนักเดินทาง "ล่าฝัน" บนถนนสายยาวที่ชื่อว่า "ชีวิต" ระหว่างทางผ่านประสบพบเจอเรื่องราวต่างๆมากมาย เลยคว้าคีย์บอร์ดขึ้นมาพิมพ์แทน "ปากกา" ใช้บล็อก Creativeshooter.com แทน "สมุด" เพื่อบันทึกและแบ่งปันการเดินทางในครั้งนี้

More Posts - Website