กำไร 3 ช่องทางจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

กำไร 3 ช่องทางจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์!!! … กำไรจากลงทุนในอสังหาฯ

 

บทนี้เนื้อความส่วนหนึ่งเป็นที่ผมเล่าในงานวันเปิดตัวหนังสือของผมครับ … ในวันนั้นผมได้เล่าถึงแนวคิดพื้นฐานและเป็นหลักเกณฑ์ที่สำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผม “การพิจารณาผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาฯ” ซึ่งผมคิดว่าน่าจะเป็นประโยชน์ต่อหลายๆท่าน ผมเลยถือโอกาสนี้นำมาถ่ายทอดเป็นตัวหนังสืออีกครั้งนะครับ

 

ในงานนั้นเป็นการพูดต่อหน้าสาธารณะชนครั้งแรกในรอบหลายๆๆปีของผมเลยทีเดียวคนมาชมมาฟังกันพอสมควร … ยอมรับตามตรงว่าตื่นเต้นมาก!!! จนช่วงแรกเกิดอาการ “สั่น”  ใจสั่น ขาสั่น  มือสั่นกันเลยทีเดียว แต่พูดไปได้สักพักเริ่มสงบ เริ่มไหลลื่นตามลำดับ … คราวหน้าจะพยายามทำให้ดีกว่านี้ครับ สู้ๆ (ครั้งหน้าผมขึ้นเวทีร่วมพูดคุยในงานสัปดาห์หนังสือที่ศูนย์สิริกิติ์ ในวันที่ 23 ตุลาคมศกนี้ เวลาบ่ายโมงครับ และหลังจากลงจากเวทีผมจะไปประจำอยู่ที่บูธ O21 โซน C ชั้น 1 จนถึงเย็นๆเลยครับ ท่านใดผ่านมาแวะทักทายกันได้นะครับ …[^_^]…)

เปิดตัวหนังสือ มาม่ากับปลากระป๋อง

 

มาเข้าเรื่องกันดีกว่าครับ … ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมทำกันโดยทั่วไปมี 2 ลักษณะ คือ ซื้อมาปล่อยเช่าแล้วเก็บกินค่าเช่ายาวๆ และ ซื้อมาเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างในปัจจุบันหรืออนาคต ซึ่งใน 2 ลักษณะนี้เอง ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาเรื่องผลตอบแทนแต่ละชนิดที่แตกต่างกัน ลองมาดูกันครับ

 

ซื้อมาปล่อยเช่าระยะยาว … ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 10% ต่อปีขึ้นไป ถ้าน้อยกว่านี้ผมจะปล่อยผ่านเพราะอาจจะไม่คุ้มค่ากับการลงทุน

ซื้อมาเพื่อเก็งกำไร … ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 20% ต่อปีขึ้นไป ถ้าน้อยกว่านี้ปล่อยผ่านเพราะอาจจะไม่คุ้มค่ากับความเสี่ยงที่ได้รับ

 

ตัวเลข 10% และ 20% นี้มาจากตรงไหน? และ คิดอย่างไร? … ตัวเลขนี้เป็นส่วนผสมของผลตอบแทนทั้งหมดที่เกิดขึ้นต่อการลงทุน 3 ช่องทางใหญ่ๆ ดังนี้

 

1. จากส่วนต่างราคาในปัจจุบัน

ในส่วนนี้ผมเรียกว่า การทำกำไรตั้งแต่ซื้อ … เพราะเทคนิคนี้เป็นตัวชี้วัดว่าเราจะมีกำไรมากน้อยเท่าไหร่เมื่อเราขายออกในทันที ข้อนี้จึงสำคัญมากสำหรับการลงทุนประเภทเก็งกำไร … การหามูลค่าที่แท้จริงของอสังหาฯมีหลายวิธีแต่ที่ผมนิยมและทำบ่อยที่สุดคือ พิจารณาจากราคาตลาด ดังนั้นส่วนต่างนี้วัดจากมูลค่าตลาดกับมูลค่าที่เราซื้อได้

 

ส่วนต่างราคา

 

2. จากค่าเช่า

แต่ถ้าเราเลือกที่จะลงทุนในระยะยาวด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าสิ่งที่เราจะได้รับหรือสิ่งที่เราจะต้องพิจารณาเป็นประการแรกคือ รายได้จากค่าเช่า ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาเรื่องผลตอบแทนของค่าเช่าโดยประมาณ อยู่ที่ มากกว่า 5% ของมูลค่าบ้าน ผมค่าเช่าที่ 10 เดือน ไม่มีผู้เช่า 1 เดือน(ถ้าทำเลดีๆเต็มตลอดปีสามารถทำได้ครับ) และหักค่าซ่อมบำรุงหรือภาษี 1 เดือน

 

ผลตอบแทนจากค่าเช่า

 

3. จากแนวโน้มราคาในอนาคต

ช่องทางรายได้อีกหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือแนวโน้มราคาในอนาคต … การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะพิเศษคือมูลค่าของมันจะสูงขึ้นเรื่อยๆตามกาลเวลา แต่จะขึ้นมากน้อยเท่าไหร่นั้นต้องพิจารณากันที่ภาพรวมหรือทำเลอีกที

 

 

ตัวอย่างกรณีศึกษา

 

กรณีศึกษาสั้นๆที่ผมขอหยิบยกขึ้นมาเป็นตัวอย่างนี้เป็นบ้านหลังนี้เป็นหลังล่าสุดที่ผมพึ่งลงทุนไปครับ เป็นทาว์นเฮ้าส์ 1 ชั้น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ จุดประสงค์คือ “ซื้อเพื่อให้เช่า” และเพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณขอปรับตัวเลขทุกอย่างเป็นทำด้วยเงินสดนะครับจะได้ไม่งง (แต่จริงๆแล้วเคสนี้ลงทุนโดยการกู้ธนาคารนะครับ)

 

ภาพบ้านทาว์นเฮาส์หลังดังกล่าวขณะกำลังปรับปรุงซ่อมบำรุงเพื่อให้อยู่ในสภาพพร้อมเช่าครับ

บ้านหลังใหม่ 2

 

 

ทาว์นเฮ้าส์หลังนี้ผมซื้อมาในราคาต้นทุนรวม 700,000 บาท (รวมค่าหักโอน ค่าซ่อมบำรุงทาสี ติดเหล็กดัด) ซึ่งเป็นราคาถูกกว่าราคาในท้องตลาดบ้างแต่ก็ไม่มาก ราคาตลาดอยู่ราว 750,000- 850,000 บาท จากการที่ผมลองสอบถามราคาเช่าบ้านลักษณะใกล้เคียงกับบริเวณนี้ ค่าเช่าจะอยู่ที่ 3,500 – 4,000 บาท ต่อเดือน … ดังนั้นผมขอวางค่าเช่าผมไว้ที่กลางๆที่ 3,800 บาท …

 

ผลตอบแทนต่อปี = (3,800×10/700,000)x100 = 5.42% …ถ้าการลงทุนนี้มีช่องทางรายได้เพียงแค่ค่าเช่าอย่างเดียวเพียง 5.42% เท่านี้ แน่นอนว่าผมจะไม่ลงทุน … แต่การลงทุนให้เช่านั้นเป็นการลงทุนในระยะยาว ดังนั้นส่วนที่จะมองข้ามไม่ได้คือแนวโน้มราคาในอนาคต … ทำเลของบ้านหลังนี้ผมมองว่าเป็นทำเลที่มีอนาคต ราคาบ้านในหมู่บ้านนี้และบริเวณโดยรอบขยับตัวขึ้นในอัตราที่พอใช้ ผมคาดว่าราคาขึ้นอย่างน้อยปีละ 5-8% ต่อเนื่องไปอีกหลายปี

 

ดังนั้นประมาณการคร่าวๆ ผลตอบแทนต่อปีของบ้านหลังนี้ อยู่ราวๆ 10.42 – 13.42% ต่อปี

 

ตัวเลขนี้ก็ถือว่าน่าสนใจในการลงทุนครับผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำที่ผมขีดไว้ (บ้านหลังนี้ผมยังมีส่วนต่างราคาเก็บไว้อีกนิดหน่อยด้วย) แต่ในทางกลับกันถ้าการลงทุนนี้เป็นการลงทุนแบบเก็งกำไร!!!ผมก็จะเน้นไปที่ ส่วนต่างราคากักตุนไว้ส่วน เป็นหลัก … สมมติบ้านหลังนี้ขายได้ในราคาตลาด 750,000 บาท ถ้าผมซื้อในราคาที่ 600,000 บาทไม่ได้(ส่วนต่างมากกว่า 20%) ผมก็จะไม่ลงทุนครับ!!!!

 

ถ้าการลงทุนใดๆที่ … ค่าเช่าก็สูง … ส่วนต่างราคาก็เยอะ … แนวโน้มก็ดี … แบบนี้ต้องถือว่าสุดยอดของการลงทุน!!! ผมเคยเจอที่ผลตอบแทนสามส่วนรวมกันแล้วมากกว่า 30% ต่อปี!!! สุดยอดมาก … สุดยอดการลงทุนแบบนี้มันหายากแต่มันมีอยู่จริงแน่นอนครับ!!!

 

นี่เป็นเทคนิคการพิจารณากำไร 3 ช่องทางในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผมครับลองนำไปปรับใช้กันดูนะครับ

 

ขอให้โชคดีร่ำรวย ประสบความสำเร็จในการลงทุนนะครับ

 

…[^_^]…

 

มาม่ากับปลากระป๋อง

ผมนักเดินทาง "ล่าฝัน" บนถนนสายยาวที่ชื่อว่า "ชีวิต" ระหว่างทางผ่านประสบพบเจอเรื่องราวต่างๆมากมาย เลยคว้าคีย์บอร์ดขึ้นมาพิมพ์แทน "ปากกา" ใช้บล็อก Creativeshooter.com แทน "สมุด" เพื่อบันทึกและแบ่งปันการเดินทางในครั้งนี้

More Posts - Website